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29 de Novembro de 2021

Expulsão do Condômino Antissocial

Da Possibilidade Jurídica da Exclusão ou Despejo do Ocupante Antissocial do Condomínio Edilício

Flavio Augusto Sampaio Martins, Advogado
há 8 meses


INTRODUÇÃO

A concentração de pessoas nos grandes centros urbanos, desde o propalado êxodo rural do início do século XX, oriunda da busca de trabalho, ensejou a verticalização das moradias como forma de acomodação da crescente quantidade de indivíduos.

Onde anteriormente existiam casas em grandes terrenos, se passou a ver edifícios, que, com o adiantar dos tempos, adquiriram estruturas cada vez mais altas, e, posteriormente, conjuntos de vários edifícios em um mesmo terreno, chegando a ponto de se dizer que, “presentemente, o progresso de uma cidade se mede pelo seu sentido vertical[1]. Ou seja, comportando cada vez mais pessoas.

Se pensarmos que a convivência entre pessoas da mesma família já é complicada. Irmãos, criados juntos, com mesmos valores e crenças, se desentendem. Casais apaixonados também têm suas desavenças. O que se esperar de várias pessoas, de famílias diferentes, criação, religião, educação, valores completamente distintos, coabitando o mesmo microuniverso de um condomínio edilício, se não uma infinidade de situações conflitantes?

Atento à inesgotável fonte de demandas e conflitos no condomínio, o Estado vem emprestando cada vez mais importância às relações entre vizinhos, em especial entre pares de um mesmo condomínio edilício, visando equacionar a convivência em prol de uma coexistência pacífica. Trata-se de assegurar a Paz, como atributo indispensável do Direito Constitucional Fundamental à Dignidade da Pessoa Humana, pilar de ordenamento jurídico pátrio.

Neste diapasão, o Código Civil de 2002, além do Direito de Vizinhança, cuidou de abarcar algumas previsões legais sobre o condomínio edilício, incluindo a relação entre condôminos, derrogando, tão somente na parte que lhe é incompatível[2], a anterior legislação sobre o assunto, a Lei 4.591 de 1964 (Lei de Condomínios e Incorporações). Vale salientar que o Código anterior, de 1916, não tratou do assunto, demonstrando a falta de interesse do Estado sobre a matéria à época, provavelmente por não existirem tanto condomínios edilícios.

Foi justamente o Código Civil de 2002 que trouxe pela primeira vez em nossa legislação a figura do Condômino ou Possuidor Antissocial, considerado nocivo a toda a coletividades do Condomínio, e, portanto, passível de punição. Isso porque, por óbvio, a despeito de todas as regras de convívio, diretrizes eventualmente traçadas na Convenção do Condomínio e ou Regimento Interno, ou tratamento legal sobre o assunto, certo é que mesmo assim ainda existem pessoas que mantêm condutas reprováveis, desrespeitosas à harmonia da convivência condominial.

Pessoas de difícil trato, que estão sempre discutindo com outros vizinhos ou funcionários do condomínio; pessoas que fazem festas barulhentas ou ensaiam instrumentos musicais ou dança em suas unidades; os donos de animais ruidosos, como cães ou pássaros, ou pior, animais ferozes; os desprovidos de higiene, que acumulam lixo em seu apartamento ou em áreas comuns, ou, ainda, aqueles que jogam dejetos pela janela ou área de serviço; os que penduram roupas na varanda ou janelas; os que danificam equipamentos do condomínio como extintores e antenas; aqueles que desviam a finalidade da unidade, por exemplo instituindo uma atividade comercial num prédio exclusivamente residencial, ou desenvolvendo atividade perigosa ou insalubre; ou aqueles que, ao contrário, passam a morar num edifício exclusivamente comercial; aqueles que alteram a fachada do edifício, seja alterando cores, gradil, esquadrias, ou acrescentando um letreiro; aqueles que abandonam móveis ou veículos em áreas comuns por longo período de tempo; aqueles que tocam uma obra de grande vulto em sua unidade a ponto de abalar a estrutura da edificação; aqueles que aumentam o som do veículo e o lava tarde a noite; os que furtam sinais de televisão ou energia elétrica (gato); o que se recusam para fazer interromper a goteira proveniente de seu ar-condicionado; etc.

Existem, pois, como dito anteriormente, uma infinidade de situações que podem gerar conflitos, ultimando por abalar a harmonia de todo o microuniverso condominial. Tais práticas antissociais, muitas vezes, “juntas ou isoladas, podem levar à loucura os demais co-proprietários do edifício[3]. Essas condutas não comprometem somente o sossego de cada vizinho, mas também frequentemente “alcançam sua saúde e segurança, acarretando enorme custo social a justificar severa repressão[4].

No caso de ruído, barulho excessivo, vale ressaltar os maléficos efeitos ao organismo, segundo ensinamentos de Paulo Affonso Leme Machado[5]:

Estudo publicado pela Organização Mundial de Saúde assinala como efeitos do ruído: perda da audição; interferência com a comunicação; interferência no sono; efeitos clínicos sobre a saúde, efeitos sobre a execução de tarefas e incômodo". [...] pessoas que foram submetidas a controle de eletroencefalogramas, eletrocardiogramas etc. mostraram efeitos nocivos do ruído durante o sono [...] o sono assegura a reparação da fadiga física e da fadiga mental ou nervosa do indivíduo. O sono é composto de várias etapas, cujas durações variam no curso da noite. Primeiramente, há uma preponderância dos estágios de sono lento ou profundo, assegurando-se principalmente a reparação física. Na segunda parte, onde o sono rápido ou paradoxal é maior, assegura-se a reparação nervosa. Nas fases paradoxais, o sono é relativamente leve e pode ser perturbado por ruídos fracos, o que irá impedir ou entravar a reparação do sistema nervoso [...] como efeitos do ruído sobre a saúde em geral registram-se sintomas de grande fadiga, lassidão, fraqueza. O ritmo cardíaco acelera-se e a pressão arterial aumenta. Quanto ao sistema respiratório, pode-se registrar dispnéia e impressão de asfixia. No concernente ao aparelho digestivo, as glândulas encarregadas de fabricar ou de regular os elementos químicos fundamentais para o equilíbrio humano são afetados

André Pataro Myrrha de Paula e Silva nos lembra a existência de estudos indicando que certo nível de ruído pode ser extremamente prejudicial ao feto: “Verri, citando Niemtzow (1993), esclarece que ‘ruídos de 60 db a 80 db produzem estresse no concepto, e acima de 80 db são nocivos à saúde fetal’”[6].

Se o barulho por si já é altamente nocivo ao ser humano, indispensável maiores digressões quanto à insalubridade derivada do acúmulo de lixo, sucatas, ou o despejo de dejetos em áreas comuns, ou o exercício de atividades que deveriam ser submetidas à vigilância sanitária, entre outros. O simples descuido no combate a focos de insetos transmissores de doenças como a Dengue é danoso aos demais condôminos.

Igualmente desnecessária explanação sobre as consequências desastrosas de obras que podem abalar a estrutura da edificação, valendo apenas lembrar o caso do Edifício Liberdade[7], no Centro do Rio de Janeiro, que ruiu, em Janeiro de 2012, trazendo ao chão consigo a edificação vizinha, provavelmente por conta de obras em unidades autônomas em que o condômino determinou a retirada das colunas, comprometendo o vigor estrutural da construção.

Já as alterações de fachadas, como destruição dos equipamentos do condomínio, podem não trazer danos à saúde dos vizinhos, mas com certeza trazem imensos danos materiais, eis que podem se traduzir em aumento da cota-condominial para reposição dos mesmos, e, até, na diminuição do valor de mercado da unidade autônoma.

E o que falar dos vizinhos violentos? Aqueles que, como o personagem de Michael Douglas no filme Um Dia de Fúria[8], descontam suas frustrações cotidianas nos vizinhos e funcionários do condomínio.

Em uma publicação de uma empresa administradora de condomínios em São Paulo, Luiza Oliva noticia casos surpreendentes de violência explicita:

Há relatos cruéis, principalmente de agressões a funcionários, motivados pelos motivos mais fúteis: a pizza não pode ser colocada no elevador ou o prestador de serviço demorou muito para subir ao apartamento. “As pessoas estão estressadas, passando dos seus limites. Moradores surtam de repente, e tomam atitudes extremamente violentas contra os funcionários, que estão simplesmente cumprindo as normas internas de segurança que foram aprovadas pelos próprios condôminos”, conta Mauro Pacífico, diretor de uma empresa de terceirização de mão-de-obra, que aloca funcionários para 50 edifícios em São Paulo, entre porteiros, faxineiros e zeladores.
Segundo Mauro, os piores casos acontecem principalmente em condomínios de alto padrão. Um exemplo recente aconteceu em um condomínio com 160 unidades e grande área de lazer, onde um funcionário atua fazendo ronda no térreo. Crianças brincavam na quadra quando um morador, provavelmente alterado pelo uso de drogas, entrou e passou a chutar a bola nas crianças. O porteiro o advertiu e seguiu para a portaria para anotar o ocorrido. O condômino invadiu a portaria e surrou o funcionário, que quebrou o maxilar e sofreu diversos hematomas. O funcionário, que há quatro anos prestava serviços ao mesmo condomínio, agora move um processo na Justiça contra o agressor. Em outro caso, a moradora de um apartamento avaliado em R$ 900 mil se irritou com o porteiro porque seu prestador de serviços demorou a subir, por ter que cumprir os procedimentos de segurança exigidos. Ela desceu até a portaria, xingou o porteiro de incompetente e deu-lhe um tapa no peito. Em mais um relato, Mauro conta que um morador exigia que o porteiro colocasse sua pizza dentro do elevador. O porteiro alegou que não podia deixar seu posto de serviço. O condômino desceu e agrediu o porteiro com um tapa na cabeça. [9]

Nada mais nocivo à integridade física e psíquica do indivíduo, e da coletividade como um todo harmônico pertencente ao mesmo ambiente, do que a violência.

Todos esses comportamentos acima mencionados podem ser considerados antissociais. Ocupante Antissocial, pois, é o autêntico “insuportável”, pessoa que viola as regras de convivência, quebrando a harmonia do microuniverso condominial. Contra essas pessoas, a parte do Código Civil optou conservadoramente por aplicar penas pecuniárias, fazendo constar, ainda que timidamente, em cláusulas gerais abertas, a possibilidade de uma penalidade mais extrema, a cargo da Assembleia.

Contudo, e nos casos em que as multas previstas na Convenção ou no Código Civil não surtirem o efeito pedagógico esperado? E quando o antissocial tem dinheiro suficiente para pagar as multas e continuar a praticar as mesmas condutas? E quando a reiteração da conduta antissocial causa a instransponível incompatibilidade de convivência com os demais moradores?

Sobre tema, afirma Antonio Biasi Ruggiero:

O suplício imposto aos moradores pelo mau uso, sobretudo quando convivem com vizinhos nocivos, escandalosos, imorais, barulhentos, desrespeitosos e loucos, vai continuar, se esse mau vizinho for rico. Em todos os países que cultivam o respeito ao se humano, sobrepujando-o ao da santíssima propriedade, o morador de conduta nociva é desalojado, seja ele proprietário ou não. O projeto foi sensível ao problema, mas adotou solução elitista: o condômino, ou possuidor, que, por causa do seu reiterado comportamento anti-social, tornar insuportável a moradia dos demais possuidores ou a convivência com eles poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo de suas contribuições. Então, aquela ‘insuportável convivência’, ditada pelo reiterado comportamento anti-social, passará a ser suportável, com o pagamento do décuplo das contribuições condominiais. Assim, a suportabilidade ou insuportabilidade será uma questão de preço. A multa tornará suportável o que era insuportável[10].

Lembramos do caso do jogador de futebol[11], morador de um condomínio mansões de alto luxo no Rio de Janeiro, que promovia festas frequentes em sua residência, muita bebida, som demasiadamente alto, por vezes até música ao vivo, pela madrugada a dentro, e repletas de pessoas. O anfitrião chegava a mandar vans para buscar seus convidados. Os vizinhos ficaram extremamente incomodados, chegando a ser veiculado na imprensa que preparava-se uma investida para expulsar o vizinho baderneiro. Ora, por mais caro que fosse a multa aplicada àquele jogador de futebol, por certo ele teria o dinheiro para pagá-la, sem se importar em continuar incomodando.

Tem o presente estudo o escopo de a apresentar a possibilidade jurídica real de exclusão do Ocupante Antissocial, seja ela condômino ou possuidor, do microuniverso condominial, com fulcro não só na melhor doutrina, mas também na novel orientação jurisprudencial, indicando os permissivos legais e jurisprudenciais para tanto. Trabalho capcioso, na medida em que vários doutrinadores e operadores do direito posicionaram-se num primeiro momento contrariamente à tese aqui defendida, com fundamento na inviolabilidade do direito à propriedade, entre outros argumentos esmiuçados mais à frente. Na mesma toada, alguns Tribunais de Justiça de nosso país já proferiram julgados no sentido da impossibilidade da exclusão do condômino antissocial ante à ausência de previsão legal.

Todavia, uma leitura mais aprofundada de nosso ordenamento jurídico como um todo, mormente considerando os Princípios Constitucionais, deverá nos trazer as soluções aqui pretendidas. Afinal, como salienta brilhantemente o Prof. Martinho Neves Miranda, “não pode, portanto, o Direito privar os detentores de boa-fé de todos os instrumentos necessários para preservarem o sossego, salubridade e segurança que lhe são conferidos para o justo gozo da propriedade, já que ‘se o Direito não socorre a quem dorme, deverá socorrer aqueles que querem dormir em paz’[12].

Para tornar o presente estudo mais inteligível, mormente quanto ao caloroso debate travado sobre a possibilidade ou não da exclusão da pessoa com reiterado comportamento antissocial do condomínio, se faz necessário tecer algumas brevíssimas considerações sobre o direito de propriedade e o condomínio edilício, com intuito de inserir o leitor no universo onde se situa essa batalha.

Breves Considerações Sobre o Direito de Propriedade

A propriedade é a questão central do Direito das Coisas, classificado como direito real por excelência, essência do Direito Privado, com profundas repercussões na economia, política de Estado, e inúmeros outros campos da atividade humana. É o poder de senhoria de uma pessoa sobre bens corpóreos ou incorpóreos, direito subjetivo, absoluto, elástico, perpétuo, complexo, exclusivo, garantido constitucionalmente, e, por isso, dela excluindo qualquer ingerência de terceiros.

Todos podem ser titulares do direito de propriedade, seja pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado. Até as crianças têm dela noção inata, defendem o domínio, resistem ao desapossamento, combatem o ladrão. Todos “sentem” o fenômeno da propriedade.[13]

Silvio Rodrigues conceitua propriedade como “um direito real, ou seja, um direito que recai diretamente sobre a coisa e que depende, para seu exercício, de prestação de quem quer que seja[14]. Pedro Avvad lembra que, “segundo Serpa Lopes, a palavra propriedade possui sentido que nasce do seu próprio termo. A coisa é própria ao proprietário nesse sentido de só a ele, em princípio, caber a utilização dos seus serviços.[15] Para San Tiago Dantas, inspirado em Windsheid, “a propriedade é o direito em que a vontade do titular é decisiva em relação à coisa, sobre todos os aspectos. Pode ele decidir tudo a respeito dela: pode, por conseguinte, usá-la, pode aproveitar suas utilidades, pode até mesmo, destruí-la, e pode dar um fim ao seu direito, transferindo-o ao patrimônio de outrem.[16]

Por esta razão, segue Avvad, que os romanos a denominavam dominium, no sentido de que o seu titular era o senhor da coisa, fazendo dela o que bem entendesse. A palavra propriedade, portanto, vem do latim – proprietas – deriva de proprius, significando “o que pertence a uma pessoa”[17]. O romano via na proprietas o direito ilimitado sobre uma coisa, incorporava nela a liberdade de fazer o dominiun o que bem lhe parecesse, complementa o mestre Cario Mario[18].

Na França medieval, a propriedade foi dividida em domínio direto e domínio útil, e entregue a um suserano, que, por usa vez, concedia sua fruição ou exploração a um foreiro mediante o encargo de algumas obrigações. Em síntese, não havia um verdadeiro direito de propriedade, eis que não estava reunida em uma só pessoa os direitos de usar e dispor. Para contrapor tal modelo, a Revolução Francesa acabou por inscrever a propriedade entre os direitos naturais e imprescritíveis ao homem, dando-lhe caráter absoluto e perpétuo, concentrando todos os atributos da propriedade em uma só pessoa. Legislações de outros países se inspiraram no modelo francês, ou daquelas águas beberam, guardando linha de raciocínio análoga.

No Brasil, o Código Civil de 1916 teve o bom senso de não defini-la, em seu art. 524[19], seguindo na mesma esteira do atual (Código), que, no art. 1.228, caput, se contenta em declarar que “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. Direito e seus atributos devidamente assegurados pela Constituição Federal de 1988, não só no caput do importantíssimo art. , como no inciso XII, in verbis:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
[...]
XXII - e garantido o direito de propriedade;

Por conseguinte, num primeiro momento, pode-se presumir que o direito à propriedade é absoluto, ilimitado e intransponível, blindando seu titular de toda e qualquer ameaça, o que de fato não é verdade.

Voltando à França, apesar de todo individualismo que imperou a partir da Revolução, pouco a pouco foram crescendo as restrições ao absolutismo da propriedade, reduzindo o poder do proprietário, o que resultou na formulação do art. 544 do Código Civil francês que, mesmo sustentando o direito do titular de usar, gozar, e fruir da propriedade, impôs como condição, “desde que não se faça um uso proibido pela lei e pelos regulamentos”.

Não por acaso que, desde o início do século XIX, as leis brasileiras passaram a limitar o direito de propriedade, aliados à jurisprudência que passou rapidamente a sancionar o abuso do direito de propriedade. Lembra Caio Mario que a linha mestra traçada no art. 141, § 16, da Constituição de 1946 consistia em que o direito de propriedade era assegurado, salvo em caso de desapropriação por necessidade ou utilidade pública, como por interesse social, perdurando no art. 150, § 22, da Carta de 1967, como no art. 153, § 22, da Emenda 1 de 1969.[20]

A legislação atual não fugiu da tendência irreversível de limitação do direito de propriedade. A Constituição de 1988, mesmo assegurando o direito, asseverou expressamente que a propriedade deverá cumprir impreterivelmente sua função social (art. 5ª, XXIII). Seguindo a mesma orientação, o Código Civil estabelece que “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas” (art. 1.228, § 1º).

A partir daí, e de um olhar mais acurado em nosso ordenamento jurídico como um todo, podemos vislumbrar inúmeras situações de limitação do direito de propriedade em ponderação com outros direitos, o que será objeto de uma explanação em tópico vindouro. Bastando, para o momento, entender que o direito de propriedade não é absoluto, como outrora se considerava, devendo ser conceituado como o poder de senhoria sobre um bem, podendo seu titular usar, gozar, usufruir, dispor e reinvindica-lo, desde que não abusando de tal direito, e enquanto a coisa cumprir sua função social.

Breves Considerações sobre Condomínio e Condomínio Edilício

Condomínio Edilício é espécie do gênero Condomínio. Portanto, para entender aquele, primeiro temos que conhecer este. Condomínio, ou condomínio geral como descrito no Código Civil (art. 1.314 e ss.), vem do latim – cum + dominiun – co-domínio, ou seja, domínio compartilhado. Vem a ser a propriedade de um único bem por mais de uma pessoa.

Para a existência do condomínio é imprescindível a imputação de cotas-partes, chamada de fração ideal, visando demonstrar a porcentagem que cada condômino possui sobre o bem. A coisa permanece una e indivisa, valendo a divisão das frações apenas para a relação entre condôminos. Neste sentido as valiosas lições de Caio Mario, asseverando que “cada quota ou fração ideal não significa que a cada um dos condôminos se reconhece a plenitude dominial sobre uma parte da coisa comum, mas que todos os comunheiros têm direitos, qualitativamente iguais, sobre a totalidade dela, limitados, no entanto, na proporção do quinhão (fração ideal) de cada um, isto é, na participação de cada um na coisa..”[21]. É esse o disposto no Código Civil, senão vejamos:

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.”

Desse modo, define Vittorio Scialoja, condomínio é “uma relação de igualdades que se limitam reciprocamente; uma situação de equilíbrio que torna possível a coexistência de direitos iguais sobre a mesma coisa; limitando em cada um o poder de gozo e de disposição desta, tanto quanto exigido por igual direito dos outros[22]. Imperioso ressaltar a característica primordial do condomínio, mormente para o presente estudo, qual seja, a limitação recíproca, conquanto mais das vezes os interesses individuais devem ser restringidos em prol da coletividade dos comunheiros.

O Condomínio Edilício é a espécie de condomínio do bem caracterizado por unidades autônomas, pertencentes exclusivamente a um ou mais proprietários, e áreas comuns, de uso e propriedade da soma de proprietários de todas as unidades autônomas. Para a Prof. Maria Helena Diniz, caracteriza-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes forçosamente comuns[23]. Carlos Maluf leciona que o condomínio edilício forma um complexo eclético, conjugando e convivendo duas ordens distintas de direito, sendo uma, de propriedade plena e exclusiva, e outra, de condomínio permanente e indivisível. Dessa maneira, o condomínio edilício é uma estrutura com propriedade exclusiva e propriedade compartilhada[24]. É, pois, o que se depreende do art. 1.331 do Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.”

O compartilhamento da área comum, em condomínio, é imperativo na medida em que seria inviável a manutenção do complexo jurídico e inconcebível a fruição da unidade exclusiva, sem a perpetuação de tal situação.

O Condomínio Edilício já fora conhecido por diversas outras designações. Originalmente recebera o nome de propriedade horizontal, que, no entanto, não guardava sintonia com a mesma expressão utilizada largamente pela doutrina até o advento do Código Civil de 2002. Aliás, à primeira vista, tal denominação poderia soar desarrazoada, na medida que no plano fático os prédios se propagavam verticalmente ao solo. Mas a utilização de tal expressão – propriedade horizontal -, por questão de lógica, era a antinomia da extensão vertical da propriedade, prevista no direito romano, onde o domínio do bem imóvel se expandia ao subsolo e ao espaço aéreo. Como a propriedade em edificações não poderia se expandir verticalmente, sob pena de sobrepor aos vizinhos de cima e de baixo, concluiu-se que a propriedade estaria fadada apenas ao limite horizontal onde se situava, resguardando os vizinhos laterais.

A partir daí, conta Caio Mario, doutrinadores enxergaram propriedade horizontalmente dividida ou, por condensação de linguagem, uma propriedade horizontal. Assim chamou-a Cunha Gonçalves, além de inúmeros juristas estrangeiros. No Brasil, Carlos Maxiliano adotou Condomínio Relativo; Espínola optou por Condomínio de Edifícios com Apartamentos Autônomos; Campos Batalha prefere Condomínio por Andares ou Apartamentos; Serpa Lopes sugere Propriedade me Planos Horizontais; Zola Florenzano prefere Condomínio em Incorporações; J. N. Franco e N. Gondo referem-se a Condomínio em Edifícios; e há ainda os que aludem a Incorporações Imobiliárias (Orlando Soares, Franco e Gondo) [25]. Mario Pazutti Mezzari se referiu a Propriedade por Compartimentos[26]. Caldas Brandão adotou Comunhão Pro Diviso[27]. E o Dr. Avvad ressalta que há os que chamam “’por andares’, ou, ainda, ‘por apartamentos’, sem esquecermos as mais evidentes que são os ‘condomínios por áreas comuns’ ou por ‘unidades autônomas’”[28]. Por fim, o saudoso mestre Caio Mario preleciona que a denominação que mais se aproxima do instituto seria Propriedade por Planos Horizontais, para ao final concluir, “e, se aqui chegamos, por que não admitir logo Propriedade Horizontal?”. E assim o brilhante jurista passa a utilizar esta dominação por toda a obra que se tornou a bíblia do assunto.

Ousamos divergir de tão ilibada elite jurídica, não nos parece a melhor denominação. Por óbvio que a utilização da palavra horizontal traz toda sorte de embaraços ao entendimento, sobretudo de pessoas não estudiosas do Direito. Condomínio em um prédio a evidência o leigo intuiria ser vertical, por assim ser a edificação em relação ao solo. Por outro lado, não podemos olvidar da possibilidade da existência de condomínio edilício de casas, sendo cada casa a unidade autônoma, e as ruas, praças, eventuais churrasqueira, piscina, clube, etc., as áreas comuns. Nesta hipótese, apesar da existência de um condomínio, por certo que não seria construído em planos horizontais, a despeito de serem horizontais as edificações quanto ao solo.

Neste diapasão, a nosso ver, a melhor designação seria Condomínio Misto, ou Propriedade Mista, guardando sentido com a característica sine qua non do instituto, qual seja, a existência de unidades autônomas exclusivas coexistindo com áreas comuns a todos os condôminos. Seria mais simples, intuitivo, inteligível, mormente ao leigo.

Não obstante a utilização da denominação Propriedade Horizontal, a Lei 4.591/64 que regulou a matéria, idealizada pelo mesmo Caio Mario, acabou por batizar o instituto como Condomínio em Edificações. Passando ambas a serem utilizadas pela doutrina e jurisprudência.

Ocorre que o Código Civil de 2002 inovou ao rebatizar o instituto como Condomínio Edilício. Avvad lembra que a designação sofreu pesadas críticas ainda enquanto em trâmite o Anteprojeto de Lei no Congresso Nacional, ante à visão doutrinária de que edilícias seriam as ações judiciais fundadas em vícios redibitórios (defeitos existentes na estrutura do bem, mas encontrados após a imissão na posse)[29]. Destarte, a explicação do termo foi apresentada pelo próprio coordenador do código, Prof. Miguel Reale, na exposição de motivos da lei. Ali o mestre ressaltou que as designações anteriormente utilizadas, Condomínio Horizontal, Condomínio Especial ou Condomínio em Edifício, mal caracterizavam o instituto. Em Roma, Edil era o servidor público que tinha dentre outras atribuições fiscalizar as construções e edificações, públicas e particulares chamadas de Aedilici (um). Daí a palavra Edilício, pois, para Miguel Reale, na realidade, tal condomínio se constitui objetivamente como resultado do ato de edificação[30].

Neste ponto nos curvaremos ao uso da designação Condomínio Edilício, já que a lei assim nomeia o instituto.

No entanto, hoje, após mais de 12 anos da promulgação do Código Civil, não se vê qualquer entrância do termo Edilício na sociedade, em meios de comunicação e propaganda, fora da comunidade jurídica. Em verdade, a palavra Condomínio, que a rigor refere-se ao condomínio geral, popularizou-se como a designação informal do instituto do Condomínio Edilício.

Cumpre salientar que o problema disposto no presente trabalho diz respeito apenas ao ocupante de unidade autônoma em Condomínio Edilício, eis que na hipótese de problemas de convivência entre coproprietários de um bem em condomínio (geral), estes se resolveriam com a extinção, mesmo que judicial, do condomínio, nos termos do art. 1.322 do CC[31].

CAPÍTULO I

DO OCUPANTE ANTISSOCIAL NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Para estudarmos as punições cabíveis à pessoa com reiterado comportamento antissocial torna-se imprescindível a ciência dos deveres inerentes ao microuniverso condominial que, se desacatados, caracterizariam condutas antissociais. Acima de tudo, devemos uma explicação pela utilização do termo Ocupante, no lugar do consagrado Condômino Antissocial.

Cumpre, primeiramente, esclarecer uma pequena questão ortográfica, a utilização do termo Antissocial, já que vasta doutrina e jurisprudência firmada à espécie digitam o hífen separando as palavras Anti-Social. Ocorre que o Acordo Ortografico da Língua Portuguesa, proposto pela Comunidade dos Países de Língua Portuguesa – CPLP, da qual Brasil é signatário juntamente com Angola, Cabo Verde, Guiné-Bissau, Moçambique, Portugal, São Tomé e Príncipe e Timor, fez várias alterações na grafia das palavras, em vigor a partir de 2009. De lá pra cá, os prefixos terminados em vogal, anteriormente separados por hífen, caso de Anti, quando juntos de palavras iniciadas por R ou S, caso de Social, passaram a não mais utilizarem o hífen, dobrando-se a letra inicial da segunda palavra, com efeito temos Antissocial, repetido aqui por cumprimento das novas regras linguísticas.

1.1. Por Que “Ocupante” e não “Condômino”?

Presume-se da explanação anterior sobre o condomínio geral, que condômino é o comproprietário, aquele que detém cota-parte, fração ideal de um bem em condomínio. No mesmo sentido, no condomínio edilício, condômino também é o titular da propriedade da unidade autônoma, que necessariamente é comproprietário das áreas comuns. Entretanto, nem sempre o detentor da posse direta da unidade autônoma, como morador ou responsável pela atividade empresarial, é o seu proprietário, mormente, no caso de locação. Apesar de não ser o titular da propriedade, é o possuidor quem convive diariamente com os demais usuários do Condomínio, e, assim, deve submeter-se às regras de conduta necessárias à coabitação harmoniosa.

Destarte, na prática, é a pessoa que ocupa efetivamente no imóvel quem comete a conduta antissocial. E no caso de sua reiteração a ponto de gerar incompatibilidade de convivência com os demais possuidores, é esta pessoa quem poderá sofrer a sanção proposta neste trabalho, não importando se é proprietária ou mera possuidora (locatária, comodatária, usufrutuária, etc.). É justamente este o posicionamento do Código Civil, já que no dispositivo que prevê as sanções ao usuário antissocial, art. 1.337 e seu parágrafo único, indica expressamente como destinatário o “condômino, ou possuidor”.

Acontece que, a exemplo do que aconteceu com a palavra Condomínio, que popularmente passou a designar Condomínio Edilício, a palavra Condômino é informalmente utilizada para denotar igualmente o proprietário e o possuidor. E tomados do jargão popular, a grande maioria da doutrina, e jurisprudência que a seguiu, denominaram o violador das condutas de convivência do condomínio edilício como Condômino Antissocial, mesmo se esse, de fato, não fosse comunheiro no sentido jurídico.

Ao nosso ver, no entanto, para um trabalho acadêmico, o uso leviano de uma designação desassociada de sua natureza jurídica seria incabível. Em sala de aula, ouvimos do Desembargador Alexandre Freitas Câmara, prestigiado escritor, que para conceituar um instituto não podemos nos ater a fatores externos, e sim às características intrínsecas do mesmo. Logo, por que utilizar a designação Condômino Antissocial, quando juridicamente só caberia quando o praticante da conduta reprovável fosse o proprietário/comproprietário? E quando não o fosse, usaríamos outra designação, por exemplo, Possuidor Antissocial? O instituto, pois, seria Condômino, ou Possuidor, Antissocial? Por óbvio que essa nomenclatura, além de trazer inegáveis problemas da dificuldade de utilização em um ou outro momento, se deveria ao fator externo, condicional, da qualidade do ocupante, indo contra ao ensinamento do insigne jurista acima mencionado.

Por outro lado, não é difícil concluir que regras de convivência só podem ser quebradas pelo ocupante da unidade autônoma, na medida em que é ele quem efetivamente usa, circula, convive no Condomínio. Não importando se é comunheiro ou possuidor, se o Condomínio Edilício é residencial ou não. Não importa, sequer, se é pessoa física ou jurídica. Vislumbre-se a hipótese de um laboratório de raio-x instalar-se num edifício de escritórios, sem as devidas modificações estruturais necessárias para esta atividades (paredes espessas, revestimento de chumbo), trazendo riscos aos demais usuários; ou, no mesmo prédio, a abertura de um restaurante popular, fazendo com que a utilização dos elevadores aumente 500%. Em ambos os casos o violador das condutas de convivência, que poderiam vir a ser classificadas como antissociais, e, por isso, desafiar a sanção proposta neste trabalho, seriam pessoas jurídicas.

Pelo exposto que preferimos a denominação Ocupante Antissocial, como modo de simplificar o entendimento do instituto, bem como imunizando-o de alterações ou condições, referentes à natureza jurídica do violador.

1.2. Dos Deveres do Ocupante e o Direito de Vizinhança?

A pessoa que ocupa o imóvel, seja ela condômina ou possuidora, deve obedecer os deveres impostos à coletividade, visando a convivência pacífica e harmoniosa naquele microuniverso. O Prof. Martinho Miranda ressalta com toda propriedade que, na medida em que se destaca o dever de convivência, constata-se que o Condomínio (edilício) acaba sendo uma pequena amostra da vida em sociedade, possuindo, inclusive, uma complexa estrutura que o torna quase a reprodução de uma cidade, comparando-se a Convenção e Regimento Interno como a Lei Orgânica, o síndico o Prefeito, o conselho fiscal um Tribunal de Contas, e até mesmo Território, traduzido por seu limite espacial[32].

Deste raciocínio se depreende que, além do ordenamento jurídico, mormente o Código Civil, o ocupante deve também obediência às normas dispostas na Convenção do Condomínio, no Regimento Interno, e nas Assembleias. Caio Maio salienta que a necessidade de regular o comportamento dos que ocupam as unidades autônomas e utilizam das áreas comuns, evitar os problemas de vizinhança, resguardar o patrimônio coletivo, a imprescindibilidade de coibir condutas desrespeitosas aos direitos recíprocos dos demais ocupantes, entre outros motivos, implicam na imperiosa instituição do estatuto disciplinar das relações internas do Condomínio[33].

Convenção é um ato-regra[34], inicialmente elaborada (ou rerratificada, no caso de incorporações imobiliárias, onde o incorporador deve apresentar a minutada convenção antes mesmo do início das vendas[35]) pelos condôminos existentes que representem, pelo menos, 2/3 das frações ideais (art. 1.333, caput, do CC), mas com força normativa oponível a todos os demais condôminos existentes, os futuros, bem como todos os ocupantes e usuários, mesmo que eventuais, do condomínio edilício. Para tanto, o Código Civil exige seu registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333, parágrafo único), contudo, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, já sumulou entendimento de que mesmo sem o devido registro a convenção é eficaz para regular as relações condominiais (Súmula 260).

A Lei prescreve os direitos e deveres dos condôminos e possuidores, e deve considerar-se imprescindível o seu cumprimento. Todavia, dada à impossibilidade da Lei de ser casuística a ponto de particularizar todas as situações possível em cada condomínio, há um enorme espaço normativo atribuído à Convenção, visando regular as hipóteses atinentes àquele condomínio especificamente.

Vale lembrar que a Lei 4.591/64 não trazia um título ou um artigo específico sobre direitos e deveres dos condôminos ou possuidores, nos termos como fez o Código Civil de 2002, deixando sua regulação para a Convenção. Aquela lei trazia tão somente algumas proibições, como alterar a forma externa da fachada; decorar as paredes e esquadrias externas diversamente ao padrão da edificação; dar à unidade autônoma destinação diversa à finalidade do prédio; ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais ocupantes; e embaraçar o uso das partes comuns (art. 10). Por seu turno, o Código Civil, guardando dispositivos específicos aos direitos e deveres dos condôminos, manteve tais proibições, dispôs:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Perceba-se que o legislador atribuiu direitos e deveres especificamente ao condômino, ou seja, o proprietário da unidade autônoma e comproprietário da área comum, deixando, pois, de mencionar o possuidor, apesar de, como visto supra, nem sempre o ocupante é o condômino. Isso deve por serem os direitos e deveres inerentes à própria coisa, propter ren, razão porque a seguem mesmo com a troca de sua propriedade.

Ocorre que alguns desses direitos e deveres, sobretudo quanto à utilização da coisa, podem ser transferidos ao seu ocupante, por força de disposição contratual. O melhor exemplo é a locação, onde o possuidor (locatário) assume contratualmente não só o dever de pagar a cota condominial, mas também de obedecer aos deveres impostos na Lei e na Convenção, mediante à transferência dos direitos de uso e fruição da unidade autônoma e uso das partes comuns. Não à toa a Lei do Inquilinato estabelece expressamente o dever do locatário de cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos (art. 23, X da Lei 8.245/91).

Destarte, o ocupante, não importando ser condômino ou possuidor, é quem pode violar as regras comportamentais dispostas na lei. Repisa-se, daí utilizarmos a designação Ocupante no lugar da temerária Condômino neste trabalho.

Dos dispositivos legais acima, podemos extrair deveres de condutas imprescindíveis para a coexistência harmônica da coletividade condominial, são eles, não impedir a utilização das áreas comuns pelos demais ocupantes; que as obras em sua unidade não comprometam a estrutura da edificação; não alterar ou incluir algo no padrão da fachada da edificação; não alterar a destinação da unidade em relação ao resto do Condomínio; e, principalmente, respeitar seus vizinhos, na medida em que não deve prejudicar o sossego, salubridade, segurança ou bons costumes, dos demais ocupantes.

Como visto anteriormente, os direitos de uso, gozo e fruição do proprietário são limitados na situação da existência de condomínio geral, ou seja, mais de um proprietário; e na hipótese de condomínio edilício, tais restrições são maiores. Imperioso verificar que, além das proibições elencadas na Lei e porventura na Convenção, o ocupante também deve observar as normas de condutas vinculadas ao Direito de Vizinhança. Este não advém apenas do Direito Natural, educação ou tolerância, mas restrições legais ao uso anormal da propriedade, ensejadores do direito de buscar judicialmente a cessação das interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde, praticadas por vizinhos, ou, ainda, evitar que o imóvel vizinho não lhe cause dano, nos termos do disposto nos arts. 1.277 a 1.281 do Código Civil[36].

Trata-se da teoria do uso normal da coisa, que tem como pilar de sustentação a ideia que o exercício da posse não pode, em hipótese alguma, ultrapassar os limites das exigências normais do cotidiano. É o velho ditado “o direito de um acaba quando inicia o direito do outro”. O desrespeito a essas regras, o desrespeito ao vizinho ou à coletividade, caracteriza violação aos deveres comezinhos da coabitação em Condomínio – conduta contrária à microssociedade condominial, conduta antissocial -, atraindo a aplicação de sanções.

A Convenção, inegavelmente, pode, e deve, estabelecer punições para as violações das normas de conduta desejáveis à harmonia condominial. Um exemplo bastante comum é a multa, normalmente de 1 salário mínimo ou 1 cota condominial, quando da extrapolação do horário para festas, não fixada na Lei, mas presente na maioria das Convenções. Não bastasse, o Código Civil também determina algumas sanções, nos parágrafos do art. 1.336:

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Ergo, o legislador autorizou a assembleia multar o ocupante que não usar normalmente a unidade e ou as áreas comuns, violando as normas de condutas de coabitação pacífica, ou atentando contra à integridade do Condomínio.

Não obstante, às vezes, a sanção pecuniária perpetrada contra o ocupante nocivo deixa de cumprir o efeito pedagógico esperado, qual seja, imbuir no ofensor o desestímulo à reincidência. Em casos do ocupante ser abastado financeiramente, paga a multa sem se sentir desafiado, ou naqueles casos em que deixa de pagar, propondo ação judicial para anular a multa. O sentimento de impunidade pode atrair a reincidência. Réus primários condenados criminalmente, cumprem pena, e não raro acabam reincidindo, por que não aquela pessoa que tem desprezo pelos os direitos de seus vizinhos e normas de condutas comuns a toda a Sociedade?

Certo é que, de vez em quando, o ocupante não se contenta a ofender os direitos de seus vizinhos, ou a integridade do Condomínio, uma só vez, e mesmo recebendo reclamações, advertências e multas, repete a conduta antissocial (contrária àquele microuniverso) por múltiplas vezes.

1.3. Da Caracterização do Ocupante Antissocial?

Conduta antissocial, pois, é a violação ao deveres inerentes à utilização normal, ou não abusiva, da propriedade em condomínio edilício previstos não só na Lei ou na Convenção, mas também nas regras de convivência harmoniosa esperada do homem médio.

Todavia, não basta o cometimento de uma ou outra conduta antissocial para ser enquadrado como Ocupante Antissocial. Decerto que o Código Civil não determinou seu conceito, mas especificou o cabimento de punições ao ocupante com reiterado comportamento antissocial, in verbis:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

O Desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo[37] bifurca o instituto em Condômino Nocivo e Condômino Antissocial, fazendo crer na existência do primeiro há hipótese do caput do dispositivo retrocitado, e no segundo na hipótese do parágrafo único. Ousamos discordar do brilhante professor, não só da nomenclatura que adotamos em contraponto a Condômino. A nosso ver, a problemática não consiste na natureza jurídica do ofensor, mas sim na qualidade e quantidade de violações, ou seja, na gravidade e na reiteração. Em ambas as hipóteses o ocupante abusou do uso do Condomínio Edilício, usando sua unidade nocivamente, acarretando a violação dos deveres a eles inerentes, e, consequentemente, atentando contra os direitos da coletividade.

Já no caput, o ocupante pratica condutas antissociais e de forma reiterada, podendo, inclusive, causar danos a terceiros ou ao Condomínio. No parágrafo único igualmente, mas o momento é posterior àquele, quando a reiteração e gravidade da conduta antissocial encontram-se somadas ao fato da multa do caput já ter sido aplicada sem dissuadir o ofensor.

Assim, acreditamos que não se trata do tipo, nível de ofensa, mas sim da recalcitrância do Ocupante em obedecer as regras de convivência, em rota de colisão com o direito da coletividade à Paz de Espírito. No mesmo sentido são as valiosas lições do mestre Nelson Nery Jr., ressaltando que “a referência recorrente do legislador ao termo ‘reiterado’ inspira o intérprete. Por mais grave que tenha sido o ato que ponha em cheque a conduta do condômino, o legislador, no caso em comento, parece considerar apenas aqueles atos que, por sua reiteração, demonstrem o menoscabo do condômino pelos direitos dos comproprietários e pelas regras do bem viver em condomínio[38]. A Jurisprudência acompanha tal entendimento, senão vejamos:

DESPESAS DE CONDOMÍNIO – COBRANÇA – MULTA – COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL – FATO ÚNICO – REQUISITO DA REITERAÇÃO – NÃO COMPROVAÇÃO – ART. 1.337 CC/2002 – APLICAÇÃO DA MULTA AFASTADA. A multa prevista no art. 1.337 do CC/2002 exige que o comportamento do condômino anti-social seja reiterado de modo que tratando-se de fato isolado incabível a cobrança da referida multa, que depende, ainda, de deliberação em assembléia. Recurso improvido[39].

Condomínio - Aplicação de multa, com fundamento no § único do art. 1337 do CC - Caso em que não houve a reiteração da conduta anti-social, mas apenas um fato isolado, sendo a autora responsabilizada pelos prejuízos que causou em ação reparatória - Multa indevida – Recurso improvido.”[40]

Preliminarmente, deve-se ter cuidado ao auferir se a conduta do ocupante é de fato antissocial. Não foi outra a preocupação do legislador ao fixar o quórum de deliberação para a aplicação das multas previstas no art. 1.337 em 3/4 dos condôminos restantes. Um quórum qualificado altíssimo, visando assegurar que a caracterização do ocupante como antissocial não seja decorrente de picuinhas e intolerância entre vizinhos, ou, quiçá, perseguição a um opositor da administração do Condomínio. Basta verificar que o quórum necessário para alterar a Convenção de Condomínio é menor, de 2/3 do total dos condôminos[41].

É de elevado interesse rechaçar o excesso de sensibilidade, reconhecido como sendo o sentimento de incômodo exagerado demonstrado por alguém diante de situações que a população média consideraria como de incômodo ínfimo ou irrelevante. Ao analisar esse tema, Manoel Carlos da Costa Leite informa que" já tem a jurisprudência decidido que ficará a critério do juiz a apreciação de cada caso de perturbação, quer do trabalho, quer do sossego, não se devendo levar em conta o excesso de suscetibilidade do queixoso, mas sim a sensibilidade média dos cidadãos "[42].

Assim, as reclamações exageradas de ocupantes sobre determinada conduta não devem prosperar, se provenientes de uma sensibilidade exacerbada, que não seja compartilhada pelos demais ocupantes afetos à mesma conduta. Segundo ressaltou Washington de Barros Monteiro, “o que não excede os limites anormalidade, entra na categoria dos encargos normais da vizinhança[43]. O que guarda semelhança com a teoria do mero aborrecimento, criada pelo mestre Sergio Cavalieri[44] para afastar a responsabilidade civil em fatos do cotidiano que não chegam a atingir a dignidade da pessoa humana da suposta vítima.

Um critério da maior relevância para se aferir a existência e a gravidade da conduta antissocial está no parágrafo único do art. 1.277 do Código Civil, segundo o qual, na averiguação do uso anormal da propriedade, devem ser levados em conta “a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”.

San Tiago Dantas aponta três pontos fundamentais da teoria do uso normal da propriedade: a coexistência de direitos; a supremacia do interesse público; e a normalidade como critério de tolerabilidade. Assevera, o autor:

Para saber se os atos de onde derivam os incômodos devem ser mantidos ou cessados, tem o juiz de indagar se eles entram naquela esfera de poder do proprietário, onde toda interferência é capaz de desfigurar o seu direito, ou se pelo contrário são daqueles que representam uma utilização excepcional da coisa, cuja proibição reduz, mas não destrói os seus benefícios; e ainda aqui não são as exigências, os interesses, as predileções de um certo proprietário, que são por ele levadas em conta, mas os do proprietário médio, ou por conta, do proprietário, abstração feitas das particularidades deste ou daquele indivíduo que possa assumir tal condições.[45]

É o equilíbrio da convivência pacífica da coletividade como forma de delimitar os limites de tolerabilidade das condutas do ocupante frente aos demais.

Podemos, embora não exaustivamente ante à natural impossibilidade de se prever todas as hipóteses das relações humanas, exemplificar algumas condutas que poderiam ser consideradas antissociais. Situações em que o ocupante coloca em risco a saúde dos demais moradores: o desídia no combate a focos de insetos transmissores de doenças, como a Dengue; criação de animais doentes, ou sem tratamento de higiene; manipulação de agentes químicos ou biológicos considerados perigosos; doença contagiosa, sem que o ocupante portador tome as medidas necessárias para evitar o seu alastramento; colocação de lixo nas partes comuns sem observação das regras de higiene; desídia na manutenção da sua unidade, provocando infiltrações em outros; acúmulo de lixo, ou sucatas, em sua unidade ou em áreas comuns, ensejando infestação de pragas; etc.

Em relação à segurança, podemos arrolar: deixar portas e portões abertos, facilitando o ingresso de estranhos ao Condomínio; circular com animais ferozes nas partes comuns, sem a devida proteção; promover grande circulação de pessoas no imóvel, especialmente quando se utiliza o imóvel residencial para atividades profissionais; o condômino que provoca grande rotatividade de locatários, usando a unidade para aluguel por temporada; dirigir nas ruas internas ou na garagem em alta velocidade; deixar de fazer a manutenção da rede elétrica, aumentando o risco de incêndio; manusear ou armazenar materiais explosivos; realizar obras que comprometam a estrutura da edificação; arremessar objetos pela janela; etc.

O sossego pode ser perturbado por festas que se prolongam madrugada adentro; animais barulhentos, como cães e aves; música alta tarde da noite; instrumentos musicais sem o devido isolamento acústico; ensaio de dança ou sapateado; esportes e lutas dentro da unidade autônoma; discussões e brigas familiares ou conjugais; etc.

Por fim, os bons costumes trazem a noção de moralidade, daquilo que seja moralmente aceito dentro de determinada sociedade ou grupo social. Nesse sentido, são circunstâncias que normalmente atentam contra os bons costumes dentro da comunidade condominial: a exploração de bordéis, prostíbulos ou a locação da unidade para atividades sexuais; a prática de relações sexuais excessivamente ruidosas e ou nas partes comuns; o tráfico ou o consumo de substâncias entorpecentes, especialmente nas partes de propriedade comum; exploração infantil, seja ela laboral ou sexual; o alcoolismo desenfreado, com o ocupante frequentemente desmaiando nas partes comuns, ou abordando outros moradores; o ocupante que está sempre discutindo com outro moradores ou funcionários do Condomínio; estacionar seu veículo na vaga que não lhe compete; quebrar aparelhos, como churrasqueira ou de ginástica; esvaziar extintores e obstruir as mangueiras de incêndio; etc.

1.4. Das Consequências do Reiterado Comportamento Antissocial?

A violação das regras de convivência, cometendo uma conduta antissocial, digamos o exercício da profissão de advogado em um prédio exclusivamente residencial, acarreta ao ocupante ofensor o pagamento da multa por ventura prevista na Convenção, o que, frequentemente gira em torno de 1 salário mínimo a 1 cota condominial, muito embora o Código Civil fixe como teto o valor correspondentes a 5 cotas mensais, inteligência do art. 1.336, § 2º. Entretanto, na inexistência de previsão de multa para tal hipótese na Convenção, a Lei delega à Assembleia o poder de aplicação da referida multa, desde que aprovada por 2/3 dos condôminos restantes. Respondendo, também, por eventuais perdas e danos eventualmente causados.

Por condôminos restantes entende-se o total de condôminos, excluindo-se a fração ideal referente à unidade a qual o ocupante está vinculado. E para a hipótese da inexistência de previsão convencional para a multa necessitando de convocação da Assembleia para deliberação da aplicação da multa em comento, imprescindível se faz a intimação do Ocupante ofensor para que apresente sua defesa, escrita ou oral, na referida Assembleia, resguardando assim os Direitos Fundamentais Constitucionais à Ampla Defesa e Contraditório[46]. No entanto, já havendo previsão da referida multa na Convenção, esta pode ser aplicada diretamente pelo síndico.

Vale observar o princípio da gradação da pena adotado em nosso ordenamento jurídico, não sendo recomendada a fixação da multa pela primeiríssima infração já no máximo permitido da Lei. Por prudência, costuma-se fazer uma advertência formal ao ocupante, externando, pois, a boa fé da sanção vindoura.

Continuando o raciocínio, após ser multado uma ou mais vezes, com fulcro no § 2º do art. 1.336, aquele ocupante continuou recebendo clientes e fazendo uso de seu apartamento como escritório, por vezes usando o hall da entrada como sala de espera para seus clientes. Diversas reclamações foram feitas no livro correspondente, além de reclamações verbais ao síndico.

Trata-se tão somente de um exemplo, podendo a conduta antissocial ser qualquer violação àquelas regras de convivência anteriormente descritas e exemplificadas, que se cometidas reiteradamente, ensejariam igual sorte ao nosso pequeno exemplo.

É comum em situações de condutas antissociais reiteradas a escalada, muitas vezes vertiginosa, da gravidade da situação, umbilicalmente ligada a escalada da quantidade e intensidade das reclamações. Vizinhos param de falar e ou começam a discutir ao encontrarem o ofensor nas áreas comuns, outros, ou até mesmo funcionários do Condomínio, passam a causar embaraços ao ocupante ofensor, como, no exemplo em tela, tirarem os sofás do hall para este não ser utilizado como sala de espera, informar que o ocupante antissocial não está, ou impedir a entrada de veículos de visitantes quando forem para aquela unidade. A coabitação condominial sofre severo desgaste, implodindo a paz de espírito almejada.

A reiteração do comportamento antissocial atrai a multa prevista no art. 1.337, caput, do CC, com a necessidade da convocação de Assembleia para deliberar o cabimento e valor da multa, conforme a gravidade das condutas e suas reiterações, até o máximo de 5 vezes a cota condominial. Nesta feita, com a iminência do enquadramento do ofensor como Ocupante Nocivo e Antissocial, o quórum passa para 3/4 dos condôminos restantes. Nesse momento já não é dado ao síndico aplicar a multa automaticamente, mesmo que haja previsão na Convenção, eis que a Lei prevê expressamente a necessidade de decisão assemblear. Devendo, assim, ser convocada uma assembleia para cada conduta/multa[47]. Todavia, é claro que esta regra pode ser mitigada, se houver comprovação da urgência da aplicação da multa, sobre tudo para evitar um dano a terceiros ou ao Condomínio, devendo, nesta hipótese, a multa ser referendada pela assembleia posteriormente.

Esta multa tem o mesmo teto da anterior (5 cotas), contudo traz consigo a caracterização da antissociabilidade do ocupante, a ensejar punições mais enérgicas. Aqui pode-se vislumbrar nitidamente o princípio da gradação da pena sendo devidamente obedecido. Independentemente de ser do mesmo teto de valor da multa anterior, demonstra cabalmente ao ocupante ofensor a reprovabilidade de sua conduta pela coletividade, eis que exige o quórum qualificado para sua aplicação. É a constatação do “índice de rejeição”, afeto a pesquisas eleitorais. O escopo do legislador foi demonstrar cabalmente ao ocupante ofensor que a reiteração de sua conduta não será tolerada, de modo a dissuadi-lo a continuar praticando-a.

Cristalina a condição inafastável de intimação do ofensor para comparecimento na Assembleia e ou, querendo, apresentar defesa, em obediência à Ampla Defesa e Contraditório. Com efeito, sem intimação do ocupante e atingimento do quórum qualificado, esvaziada estaria a validade da multa eventualmente aplicada[48].

Em que pese todo o esforço da coletividade para fazer cessar a conduta reprovável, inclusive demonstrando cabalmente a contrariedade à sua prática, após multas aprovadas por, no mínimo, 75% dos condôminos restantes, há casos de o Ocupante reincidir na violação.

Em nosso pequeno exercício exemplificativo, o ocupante continuou advogando em sua unidade, alterando a destinação do imóvel em relação ao Condomínio exclusivamente residencial, apesar de ter sido multado, pelo menos, duas vezes – com fundamento na convenção e no art. 1.336, § 2º, do CC, e, posteriormente, pela previsão do art. 1.337, caput, do mesmo diploma legal. Pagando as multas, ou discutindo-a em juízo (é advogado, não seria diferente!), certo é que continuou vilipendiando as regras de convivência harmoniosa da coletividade, violando a lei, eis que incorrendo na hipótese expressamente prevista no art. 1.336, IV, do CC.

Por seu turno, a escalada de tensões ultrapassou os limites do suportável para os demais ocupantes, com discussões frequentes e cada vez mais acaloradas com o Ocupante Antissocial pelas áreas comuns, e mesmo pelo livro de reclamações. Os embaraços criados pelos incomodados são respondidos vingativamente pelo ofensor. Se o sofá é tirado do hall, o Antissocial coloca um banco de espera em seu corredor. Se vizinhos param seus carros ou interditam as vagas de visitantes, ele orienta seus clientes a pararem nas vagas destinadas aos moradores. Se funcionários do Condomínio dizem que o ocupante não está, ele pede para os clientes invés de interfonar ligarem para o seu telefone, que ele descerá para abrir o portão.

É curial reconhecer que o Ocupante Antissocial, considerado como aquele já assim reconhecido por 3/4 dos ocupantes restantes, nutre um profundo menosprezo aos direitos que viola, entendendo como desarrazoadas as reclamações de seus pares para consigo. A situação se agrava quando é tomado de fúria ou vingança pelas sanções e embaraços perpetrados pela coletividade, por toma-los como gratuitos ou desproporcionais, na medida em que não se reconhece como violador de normas, e sim detentor do direito de uso da unidade autônoma com bem lhe aprouver. Justamente a percepção de que está certo, ou seja, que no fim nada lhe acontecerá pois estaria dentro de seu direito, que acarreta a recalcitrância do ocupante em interromper a violação, em detrimento da convivência condominial pacífica.

A continuada reiteração da conduta antissocial, neste momento, passa a tornar praticamente intolerável a coabitação da coletividade com o Ocupante Antissocial. Atento à possibilidade, sem descuidar do princípio da gradação da pena, e oportunizando todas as chances para que o ofensor cesse o uso nocivo do bem, não obstante ter mencionado “incompatibilidade de convivência”, o legislador previu a hipótese de aplicação de mais uma multa, desta vez até o teto de 10 vezes o valores correspondente à cota condominial. Inteligência do parágrafo único do art. 1.337 do CC, in verbis:

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Como corolário evidente da linha de raciocínio legislativo, a deliberação do cabimento e aplicação desta nova multa também carece de quórum qualificado de 3/4, bem como a necessidade do resguardo da Ampla Defesa e Contraditório com a intimação pessoal do ocupante para defender-se em Assembleia.

Voltando ao nosso exemplo, imagine-se que com o dinheiro angariado justamente com o exercício da atividade na unidade cuja destinação abusivamente alterou, ou seja, o produto da própria violação, o nosso Ocupante Antissocial resolveu pagar as multas a ele aplicadas, que agora já são ao menos 3, podendo chegar na quantia máxima de 20 cotas mensais. A atividade prosperou, seus ganhos no período foram superiores aos valores das multas (cabendo observar que a necessidade de convocação de assembleias e intimação do ofensor inegavelmente arrastaria a situação no tempo), e, assim, a violação à Lei e às normas de condutas aplicáveis ainda seria lucrativa, esvaziando o escopo pedagógico das sanções. Aqui cabem as palavras de Toscano de Brito, ao criticar justamente tal situação, asseverando que “é importante que se diga que a multa favorece os condôminos nocivos que têm poder aquisitivo suficiente para pagá-las[49].

Num exercício de elucubração paralelo, podemos imaginar por outro lado que ele, como advogado, intentou com pedidos de desconstituição judicial das multas aplicadas, buscando comprovar sua inaplicabilidade e ou a nulidade das assembleias que as deliberaram. Com a litispendência do julgamento desta (s) demanda (s), o Ocupante Antissocial consegue sobrestar eventuais demandas de cobranças das referidas multas propostas pelo Condomínio até o deslinde da (s) primeira (s), o que bem sabemos pode se arrastar por intermináveis anos.

Neste momento, imbuído de enorme sentimento de vingança pelas sanções impostas por seus pares, aliado ao prévio menosprezo com os direitos da coletividade, e, ainda, sob o mando da percepção de impunidade, seja porque os valores das multas foram menores do que seu lucro, seja porque nada pagou por conta da pendência de ação, nosso Ocupante Antissocial resolve “chutar o balde” e instalar um letreiro luminoso na varanda de sua unidade que faz frente com a rua, com seu nome, profissão, telefones para contato e o número do apartamento onde estabeleceu seu escritório.

O que fazer com a “incompatibilidade de convivência” mencionada na Lei? Se impossível a coabitação pacífica com aquele Ocupante Antissocial, e todas as multas não surtiram o efeito dissuasivo esperado, qual a alternativa da coletividade para assegurar seus direitos? Quanto mais os outros ocupantes terão que suportar violações reiteradas aos seus direitos? O que o legislador quis dizer com “até ulterior decisão da assembleia” senão a possibilidade de uma punição mais grave e definitiva ao ocupante com reiterado comportamento antissocial? É o que se investiga a seguir.

Antes, porém, cumpre esclarecer dois pontos sobre as sanções aplicáveis ao Ocupante Antissocial, a saber, quem pode votar nas assembleias que deliberam sobre elas, e o alcance dessas sanções.

1.4.1. Da Legitimidade para Votar na Assembleia que Delibera sobre as Sanções ao Ocupante Antissocial

Interessante indagação se faz sobre a possibilidade dos demais ocupantes do Condomínio, não proprietários, mas possuidores por força de contrato – Locatários, Comodatários – participarem da Assembleia que delibera quanto ao cabimento e fixação das sanções em face do Ocupante Antissocial. Afinal de contas, a Lei expressamente assevera que as sanções serão impostas por força da “incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores”, com isso em mente, os ocupantes destinatários das ofensas teriam legitimidade para votarem?

A bem da verdade, os atritos de vizinhança ocorrem entre os que efetivamente ocupam o Condomínio. Os condôminos/proprietários/locadores na grande maioria das vezes não têm qualquer contato com seu locatário e ou o Condomínio, portanto, não têm como saber os dissabores que o ocupante de sua unidade tem passado por conta dos abusos de seu vizinho antissocial.

A Lei 4.591/64 prevê a legitimidade do locatário para participar das assembleias, inteligência do § 4º de seu art. 24, in verbis:

§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Seria uma solução clara e simples, se não fosse a grande discussão doutrinária sobre a ocorrência da revogação integral do Título I – Do Condomínio, da Lei 4.591/64 após a entrada em vigor do Código Civil de 2002, que buscou regular a matéria condominial. Parte importante da doutrina imobiliária, e pertence a ela o mestre Sylvio Capanema de Souza, atualizador da obra do autor da Lei 4.591/64 Caio Mario, se posiciona pela revogação[50]. Por outro lado, parte considerável dos autores pugna pela derrogação apenas parcial, tão somente do que for incompatível com os novos ditames do CC.

O problema é que o mesmo fundamento utilizado pela primeira corrente, é a razão da segunda, qual seja, o § 1º do art. da Lei de Introdução ao Código Civil:

§ 1º A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.

Isso porque as disposições finais e transitórias do Código Civil não determina a revogação dos artigos da Lei 4.591/64 referentes ao Condomínio em Edificações, chamado de Edilício na lei nova. Com efeito, a corrente que vislumbra a revogação integral assevera terem sidos os dispositivos anteriores revogados tacitamente, afirmando que o Código regulou inteiramente a matéria condominial. Se alinhando a este entendimento, diz Silvio de Salvo Venosa, o “novo Código Civil passa a disciplinar integralmente o condomínio edilício, revogando, em princípio, essa matéria na Lei n. 4.591/64, mas mantém em vigência a parte relativa às incorporações.”[51]

Em que pesem a visão dos mestres acima, filiamo-nos à segunda corrente, reconhecendo a vigência dos dispositivos da lei anterior no que for compatível e ou omisso na lei nova. Bastando verificar que o ponto em comento – voto do inquilino em assembleia –, entre outros, deixou de ser abordado no Código Civil. Não é outra a opinião de Arnaldo Rizzardo, para quem “é, no entanto, na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que permanece em vigor naquilo não abrangido pelo novo Código Civil, que encontramos o conceito exato de condomínio.”[52].

Com efeito, conclui-se pela derrogação (já que revogação teria que ser expressa) apenas parcial. Vejamos as lições de Hélio Lobo Júnior, para quem “com o novo Código Civil, aparentemente teria havido revogação da Lei 4.591/64, pelo menos em sua parte inicial. Há quem afirme que ocorreu a revogação tácita (Revista dos Advogados 68/61). Essa assertiva, porém, não parece correta. A revogação ocorreu apenas na parte que conflita com as disposições do novo Código Civil. [...]. Assim, permanecem em vigor, ainda, diversos preceitos da Lei 4591/64”[53]. No mesmo diapasão, o entendimento da jurisprudência do STJ:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - MULTA CONDOMINIAL DE 20% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ARTIGO 12, § 3º, DA LEI 4.591/64 - REDUÇÃO PARA 2% QUANTO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL - REVOGAÇÃO PELO ESTATUTO MATERIAL DE 2002 DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO POR INCOMPATIBILIDADE - VIOLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL - INOCORRÊNCIA - MULTA PROTELATÓRIA - ADEQUAÇÃO À ESPÉCIE.
1 - In casu, a Convenção Condominial fixou a multa, por atraso no pagamento das cotas, no patamar máximo de 20%, o que, à evidência, vale para os atrasos ocorridos antes do advento do novo Código Civil. Isto porque, o novo Código trata, em capítulo específico, novas regras para os condomínios.
2 - Assim, por tratar-se de obrigação periódica, renovando-se todo mês, a multa deve ser aplicada em observância à nova situação jurídica constituída sob a égide da lei substantiva atual, prevista em seu art. 1336, § 1º, em observância ao art. , § 1º, da LICC, porquanto há revogação, nesse particular, por incompatibilidade, do art. 12, § 3º, da Lei 4.591/64. Destarte, a regra convencional, perdendo o respaldo da legislação antiga, sofre, automaticamente, os efeitos da nova, à qual não se pode sobrepor.
3 - Perfeitamente adequada à espécie a multa aplicada em face do caráter eminentemente protelatório do recurso, porquanto, como ressaltado pelo decisum, além de ter o recorrente suscitado Incidente de Uniformização, incabível, no caso, já que se tratava de mera faculdade do magistrado, manejou embargos de declaração com o mesmo fim.
4 - Recurso não conhecido.”[54] (Grifo nosso).

Partindo dessa premissa, devemos considerar como legítimo o voto dos locatários nas assembleias que deliberam sobre a multa ao Ocupante Antissocial, eis que não representaria despesas extraordinárias, desde, é claro, que o proprietário não compareça. Afinal, são os efetivos ocupantes do Condomínio que sofrem os descalabros do infrator.

2.4.2. Da Natureza Jurídica da Multa Aplicada ao Ocupante Antissocial

Tema menos polêmico, mas que também guarda certa discussão, é o alcance das multas imputadas ao Ocupante Antissocial no Condômino Edilício. O objetivo da discordância é unicamente a efetividade da cobrança de tal multa, uma vez que se fosse considerada uma dívida inerente à coisa, propter rem, o próprio imóvel garantiria o débito, afastando-se, por conseguinte, a incidência da Lei do Bem de Famíla.

Discordamos da tese traçada por alguns doutrinadores no sentido de que a multa, com cunho puntivo-pedagógico, por violação de deveres inerentes à vizinhança e não efetivamente à propriedade, teria natureza de dívida pessoal. Nesta hipótese o locador/proprietário não seria responsabilizado pelo pagamento das multas, e, por isso, não poderia ter seu patrimônio alcançado. Se assim fosse, provavelmente a multa nunca seria paga, já que na maioria das vezes o locatário não possui bens para garantir uma execução, motivo pelo qual loca um imóvel. Bastaria não pagar o débito, o Condomínio não conseguiria efetivar a execução, e nada aconteceria com o infrator, chancelando a impunidade.

O condômino deve obedecer os deveres referentes ao Condomínio onde está situado a coisa, nos termos da Lei. Destarte, tem responsabilidade in elegendo e in vigilando na escolha de quem entrega a posse direta do imóvel, e como este se comporta com a posse, sobretudo por ter esta pessoa de obedecer as normas de convivência. Ademais, mesmo que não detenha a posse direta, detém a indireta, conforme as lições de Arnaldo Rizzardo:

Na posse direta, o possuidor tem o exercício de uma das faculdades do domínio, em virtude de uma obrigação ou do direito. Na indireta, o proprietário se demite, temporariamente, de um dos direitos elementares e constitutivos do domínio e transfere a outrem o seu exercício. Aquela passa a ser exercida por terceiro, que adquire, assim, um direito real sobre a coisa alheia, direito esse de uso e de gozo. Sua posse é subordinada. E o titular do domínio que confere tais direitos torna-se possuidor indireto, mantendo sobre a coisa um resíduo de poderes, como o de defender o bem, o de vigilância e o de disposição em algumas ocasiões.[55]

Forçoso, pois, concluir pela natureza propter rem da multa imposta ao Ocupante Antissocial, e, consequentemente, a solidariedade do condômino/locador no seu pagamento. Outro não é o entendimento do STJ:

CONDOMÍNIO. MULTA POR INFRAÇÃO PRATICADA PELO LOCATÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO TITULAR DO DOMÍNIO. O proprietário do apartamento responde in solidum por fato imputável ao seu locatário, em face da obrigação de vigilância que deve ter o titular de domínio sobre os acontecimentos relacionados com o imóvel de sua propriedade. Recurso especial conhecido e provido.[56]
AGRAVO REGIMENTAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE. PROPRIETÁRIO. Em se tratando de obrigação propter rem, as despesas de condomínio são de responsabilidade do proprietário, que tem posterior ação de regresso contra o ex-mutuário.[57]

Neste diapasão, torna-se inegável que as multas aplicadas ao Ocupante Antissocial, tal qual a cota condominial, pode ensejar a penhora da coisa, mesmo que seja o único imóvel do condômino, ante ao permissivo do inciso IV do art. 3º da Lei do Bem de Família (8.009/90)[58].

No entanto, tais conclusões atraem uma outra dúvida, na hipótese de o locador tomar conhecimento das condutas antissociais pelo ocupante de seu bem, poderia despejá-lo em detrimento do princípio da manutenção do contrato de locação, mesmo se ainda em vigor? Responderemos a frente.

CAPÍTULO II

DAS TESES CONTRÁRIAS À PRESENTE PROPOSTA

Na advocacia faz-se mister conhecer, ou pelo menos divagar sobre os argumentos que eventualmente possam ser sustentados pela parte adversa. Esvaziar a linha de argumentação contrária, a nosso ver, é um grande passo para o sucesso de um litígio. E num trabalho cientifico não deva ser diferente. Ademais, apenas pesquisando todos os pontos de vistas podemos chegar numa conclusão coerente e fundamentada. Nesta linha, mostra-se interessante tecer algumas linhas sobre as teses que poderiam, ou já são, usadas em desfavor da exclusão do Ocupante Antissocial da seara do Condomínio Edilício.

2.1. Da Ausência de Previsão Legal Expressa

O principal argumento pela impossibilidade da exclusão do Ocupante Antissocial no Condomínio Edilício se refere à inexistência de previsão expressa na legislação para tanto. A tese se baseia na máxima constitucional de que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei (art. 5º, II).

Ao que parece, a escolha do legislador de lançar mão de cláusulas abertas com escopo de atribuir à Assembleia e ao magistrado as faculdades relativas ao julgamento das condutas antissociais, causou certa estranheza no mundo jurídico. O que deveria ser uma abertura de possibilidades, foi recebido como restrição de direitos. A partir daí alguns autores, equivocadamente, passaram a dizer que, a exemplo da legislação anterior, o Código Civil deixou de regular a hipótese, e, a seu ver, o legislador teria escolhido, assim, não expulsar o Ocupante Antissocial.

Apesar de temerária, como veremos mais a frente, tal tese se tornou extremamente perigosa, eis que chegou ao Judiciário, concretizada por um julgado datado de 2008, que vergonhosamente informamos, por exercer minha atividade nesta capital, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, alçado ao Ementário de Jurisprudência desta corte, e, por isso, citado em inúmeras obras e artigos jurídicos, mormente para demonstrar a tese ora referida, o que também passamos a fazer:

CONDÔMINO COM COMPORTAMENTO CONSIDERADO ANTI-SOCIAL – PRETENSÃO DE SUA EXCLUSÃO DA COMUNIDADE CONDOMINIAL - SANÇÃO NÃO PREVISTA EM LEI - APLICAÇÃO DE MULTA PELO PRÓPRIO CONDOMÍNIO FALTA DE NECESSIDADE DE SUPLÊNCIA JUDICIAL. O ordenamento jurídico pátrio não prevê a sanção de exclusão do condômino de sua unidade residencial, ainda que pratique, reiteradamente, atos denominados pela lei como anti-sociais. Inexistência de lacuna legislativa na hipótese, eis que o Código Civil prevê sanção de multa para o condômino que apresente incompatibilidade de convivência com os demais moradores. Impossibilidade de exclusão do condômino pela via judicial. Afasta-se qualquer argumentação no sentido de que o magistrado, à luz do princípio da função social, por si só, tenha o poder de mitigar o direito fundamental à moradia resguardado na Constituição Federal e criar sanção diversa da eleita como a ideal pelos representantes do povo, transmudando nosso Estado Constitucional de Direito em um Estado Judicial de Direito. A multa pode ser aplicada pela Assembléia Condominial sem a necessidade de tutela jurisdicional, não sendo demonstrado no processo qualquer fato que impeça a deliberação pelo referido órgão em tal sentido. Improvimento do recurso.[59]

No mesmo sentido, decisao de 2010, igualmente do TJRJ:

SUMÁRIO. CONDOMÍNIO. PRETENSÃO DE EXCLUSÃO DO CONVÍVIO CONDOMINIAL DE CONDÔMINOS QUE, REITERADAMENTE, DESCUMPREM NORMAS CONDOMINIAIS. SANÇÃO NÃO PREVISTA PELO LEGISLADOR. PONDERAÇÃO NO CASO CONCRETO QUE NÃO JUSTIFICA A APLICAÇÃO DE MEDIDA MAIS SEVERA QUE A PREVISTA NO ART. 1.337 DO CC. DESPROVIMENTO DO RECURSO”[60]

Aqui vislumbramos o maior obstáculo à proposta defendida no presente trabalho, atecnia e ou desatualização de nossas cortes frente às mudanças de paradigmas de nosso ordenamento jurídico, sobretudo quanto à constitucionalização do Direito Civil e à nova sistemática de interpretação da Lei através dos Princípios Constitucionais. A visão arcaica, retrógrada dos arestos supra colacionados acaba por chancelar a perpetuação da violação dos direitos de toda a coletividade condominial pelo Ocupante Antissocial.

2.2. Da Especialidade da Lei

Falando em interpretação legislativa em conformidade com a Constituição, podemos vislumbrar a hipótese de mais uma possível tese contrária à exclusão do Ocupante Antissocial, aventada pelo Prof. Martinho Miranda[61], qual seja, o Princípio da Especialidade, pelo qual a lei especial, específica, afastaria a aplicação da lei geral. Parte-se da ideia que, se os dispositivos legais que regulam a matéria (arts. 1.336 e 1.337 do CC), lei especial, não preveem expressamente à exclusão do Ocupante Antissocial, não poderia o intérprete lançar mão de outros artifícios legais, constitucionais ou principiológicos para fazê-lo. Mais uma vez observa-se o alheamento aos novos ditames civis-consitucionais vigentes.

Todavia, esta tese deixa de levar em consideração a cláusula aberta, disposta naqueles mesmíssimos dispositivos, “ulterior decisão da assembléia”.

2.3. Da Garantia ao Direito de Propriedade

Algumas vozes refratárias poderiam, e de fato já o fizeram, construir uma tese sobre a necessidade da previsão da conduta antissocial na Convenção Condomínio. Seria mais ou menos como no Direito Penal, se a conduta não fosse previamente tipificada, não poderia ser fundamento para uma sanção. Não se pode negar, no entanto, a impossibilidade de previsão de todas as condutas possíveis na relação condominial. Outra não é a posição da jurisprudência, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS. ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL QUE, COM FULCRO NO ARTIGO 1.337, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL, DELIBEROU PELA APLICAÇÃO DE MULTA A CONDÔMINO QUE OSTENTAVA REITERADA CONDUTA ANTI-SOCIAL. HIGIDEZ FORMAL E MATERIAL DA PENALIDADE. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. Nos termos do artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. No que tange ao quórum mínimo para a homologação da mencionada penalidade, qual seja, ¾ (três quartos) dos consortes restantes, impende proceder a leitura atual do artigo 1.337 do Código Civil e reconhecer a validade da deliberação tomada pela maioria, ainda que algumas assinaturas tenham sido colhidas em momento posterior à assembléia realizada para tanto. Com efeito, exigir-se a presença física de ¾ (três quartos) dos demais consortes para validade da decisão que aplicou a penalidade seria não só desprezar a vontade real predominante, como também tornaria inócuo o dispositivo em apreço, pois consabido que, ante o frenesi do ritmo de vida urbano, a reunião de número tão elevado de moradores em condomínio de grandes proporções é feito não só improvável, mas praticamente impossível. No mais, não é pré-requisito para a aplicação da penalidade prevista no artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, a prévia tipificação da conduta como anti-social, bastando que haja um consenso dos condôminos de que a reiteração de determinado comportamento cause incompatibilidade de convivência com os demais, provocando desconforto para os condôminos restantes. Até porque, ante o universo infinito de condutas anti-sociais possíveis, seria mesmo inviável tipificá-las todas, daí que se confere aos maiores interessados na questão, quais sejam, os próprios condôminos, a tarefa de apreciar o caso concreto e verificar se o grau de nocividade do comportamento atacado é prejudicial à harmonia da comunidade condominial. Preenchidos os requisitos formais e materiais previstos no artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, não há se falar em nulidade da penalidade aplicada, tampouco em indenização por danos morais.[62] (grifo nosso).

2.4. Da Garantia ao Direito de Propriedade

Igualmente mencionada por Martinho Miranda, outra tese adversa poderia ser o Direito Constitucional à Propriedade, insculpido no inciso XXII do art. 5º, no rol de Direitos Fundamentais. Argumentaria que qualquer norma restritiva de direitos, mormente Direitos Fundamentais, deveria ser interpretado estrita e formalmente, o que, a priori, afastaria a possibilidade de expulsão.

Esta tese, contudo, dá as costas para a Teoria da Ponderação de Direitos, na medida em que deixa de considerar os direitos colidentes (da coletividade), para se ater simplesmente ao direito do condômino infrator. Outrossim, foi dito acima e será visto mais adiante que o direito à propriedade há muito deixou de ser absoluto, rendendo obediência à sua função social e uso normal.

No mais, fechariam os olhos os eventuais adeptos desta tese para a hipótese do Ocupante Antissocial não ser o condômino/proprietário, mas sim mero possuidor, desprovido de direitos sobre a propriedade do bem.

2.5. Do Direito à Moradia

Com fulcro no mencionado acima, pode ser construída uma tese em torno do Ocupante Antissocial não proprietário, e o Direito à Moradia, alçado ao status de Direito Fundamental Social pela Emenda Constitucional 26/2000, a qual incluiu o referido direito no caput do art. . Ergo, a exemplo do condômino e a garantia do direito de propriedade, o possuidor teria a garantia do direito à moradia, e qualquer restrição deveria ser interpretada de forma estrita.

Destarte, padece esta tese do mesmo mal da tese anterior, a inobservância da ponderação de direitos entre os do morador antissocial e os dos seus vizinhos, já que o Direito à Moradia, tal qual o de Propriedade, muito embora sejam extremamente importantes do ponto de vista social, econômico e político, não são absolutos a ponto de menosprezar direitos maiores colidentes.

CAPÍTULO III

DA POSSIBILIDADE JURÍDICA DA EXCLUSÃO DO OCUPANTE ANTISSOCIAL

Alinhavada a base de nossa proposta, sedimentando os conhecimentos básicos de propriedade, condomínio e condomínio edilício, a diferença entre condômino e possuidor, ambos podendo serem chamados de ocupantes, a ideia de conduta antissocial e as consequências por sua reiteração continuada, bem como as teses que poderiam ser argumentadas contra, passamos a discorrer os fundamentos jurídicos da possibilidade da exclusão ou despejo do Ocupante Antissocial.

A bem da verdade, como salientado pelos contrários à exclusão, não existe um dispositivo legal, sobretudo no Código Civil, que expressamente preveja a exclusão, algo do tipo ‘se o condômino, ou possuidor, após punido nos termos do parágrafo único do art. 1.337, reincidir no comportamento antissocial que baseou aquela punição, poderá, por recomendação de três quartos dos condôminos, ou possuidores, restantes, ter seu direito de uso do bem judicialmente suspenso, ensejando sua exclusão do condomínio’. Fica aqui nossa proposta para um 2º parágrafo para o art. 1.337 do CC.

Destarte faz-se mister analisarmos as novas formas de interpretação e aplicação do ordenamento jurídico pátrio, o que Martinho Miranda referiu como “visão holística[64].

3.1. Da Interpretação da Lei Segundo à Constituição

A adequação de toda a legislação infraconstitucional aos preceitos constitucionais é um movimento inegável e irreversível, trata-se da pubilicização do Direito Civil, interpretado através dos Princípios Constitucionais, festejado como Direito Civil-Constitucional.

Sobre o assunto, Maria Celina Bodin de Moraes[65] opina que não se trata tão somente da publicização pura e simples, mas uma mudança estrutural do Direito Civil no decorrer da Histórica. Conta, aquela jurista, que o Código de Napoleão, primeiro a separar das leis civis as públicas, inspirou as codificações do século XX, passando o Direito Civil ser identificado com o próprio Código Civil, o qual regulava as relações entre as pessoas privadas, seu estado, sua capacidade, sua família e, principalmente, sua propriedade, consagrando-se como o reino da liberdade individual. O direito de propriedade era absoluto. O direito privado era essencialmente individual, o público emanado pelo Estado para a tutela de interesses gerais, ambas as esferas praticamente impermeáveis. Posteriormente, a perda de força do liberalismo e o reconhecimento do indivíduo como parte da sociedade, advindo da industrialização e alastramento do trabalho subordinado, aliados às transformações econômicas, judiciais e jurídicas decorrentes da 1ª Guerra Mundial, sobretudo levando o Estado a intervir cada vez mais nas relações individuais, inclusive encarregar-se de atividades anteriormente relegadas à iniciativa privada, acarretaram a alteração da percepção do Direito Civil. Daí Bodin de Morais conclui que “o novo peso dado ao fenômeno importa em rejeitar a ideia de invasão da esfera pública sobre a privada, para admitir, ao revés, a estrutural transformação do conceito de direito civil, ampla o suficiente para abrigar, na tutela das atividades e dos interesses da pessoa humana, técnicas e instrumentos tradicionalmente próprios do direito público como, por exemplo, a aplicação direta das normas constitucionais nas relações jurídicas de caráter privado.[66].

Certo é que, diante da nova Constituição e da proliferação dos chamados microssistemas, como, por exemplo, o Código de Defesa do Consumidor e a Lei das Locações, resta forçoso reconhecer que o Código Civil não mais se encontra no centro das relações de direito privado. Tal pólo foi deslocado, a partir da consciência da unidade do sistema e do respeito a hierarquia das fontes normativas, para a Constituição, base única dos princípios fundamentais do ordenamento[67]. Nesta toada, as esclarecedoras lições de Gustavo Tepedino:

Tais constatações demonstram que o Código Civil está além da letra do Código Civil e que o civilista não poderá compreender o direito civil se não souber romper com o hermetismo conceitual e abrir seu olhar para a sociedade.
A ruptura do isolamento leva à superação da visão binária do processo hermenêutico em que se apartavam, tradicionalmente: (I) direito civil e sociedade; (II) interpretação e aplicação do direito; (III) norma jurídica (premissa maior) e fato social (premissa menor).
Dito por outras palavras, não se restaura a unidade do sistema, ameaçada pela variedade (complexidade) das fontes e pela admissão de vetores extralegais de intercomunicação no ordenamento, sem a utilização de princípios fundamentais e de cláusulas gerais que, mais amplos que as regras (e hierarquicamente superiores), servem de base axiológica para a solução de todo e qualquer conflito de interesse, a partir de recíproca interferência do fato (tal qual valorado, com suas peculiaridades, pela norma) e do texto normativo (mutante na dinâmica social), que incorpora, ao texto da lei, as peculiaridades oferecidas pela tensão de interesses no caso concreto.[68]

Logo, a nova Teoria da Interpretação, superando o isolamento do Direito Civil em sua artificial “pureza” de estruturas conceituais, traz a necessidade da hermenêutica sob o prisma principiológico. Cumpre, por conseguinte, aclarar a noção de Princípios.

Princípios, ao lado de Regras, espécies do gênero Normas. As normas jurídicas têm como fundamento a “necessidade do ser humano de viver em sociedade”[69]. São mandamentos que delimitam a atividade humana, preestabelecendo o campo dentro do qual cada indivíduo pode agir, garantindo assim a ordem social. Nos dizeres o mestre italiano Riccardo Guastini, Normas não são textos nem o conjunto deles, mas os sentidos construídos a partir da interpretação sistemática de textos normativos. Daí se afirmar que os Dispositivos se constituem no objeto da interpretação; e as Normas, no seu resultado.[70]

O importante é ter em mente que não existe uma correspondência entre normas e dispositivo, no sentido de que sempre que houvesse um dispositivo haveria uma norma, ou sempre que houvesse uma norma deveria haver um dispositivo que lhe sirva de suporte. Neste diapasão, cumpre lembrar as palavras de Eros Roberto Grau asseverando que a “existência (=positividade), no ordenamento jurídico, de determinados Princípios que, embora não enunciados em nenhum texto de Direito Positivo, desempenham papel de importância definitiva no processo de interpretação/aplicação do Direito, é inquestionável[71].

Em alguns casos, há norma sem que haja dispositivo. Um exemplo é o Princípio da Segurança Jurídica, que não possui um dispositivo legal que o exprima especificamente. O contrário também é certo, podendo haver dispositivo sem que haja norma. O exemplo é o enunciado constitucional que prevê a “Proteção de Deus”. Também há hipóteses em que se pode extrair mais de uma norma a partir de um único dispositivo. Como exemplo podemos verificar a exigência legal de que a instituição ou aumento de tributos sejam realizados apenas por meio de lei. A parir de onde chegamos aos Princípios da Legalidade, da Tipicidade, da Proibição de Delegação Normativa, entre outros. Novamente, o contrário também é válido, podendo uma única norma extraída de vários dispositivos diferentes. Com efeito, pelo exame dos dispositivos que garantem a legalidade, a irretroatividade e a anterioridade, chega-se ao Princípio da Segurança jurídica.

Essas considerações, que apontam para a desvinculação entre o texto e seus sentidos, conduzem à conclusão da importância da interpretação/aplicação do Direito. Não apenas de textos/dispositivos, como visto, senão de textos e de fatos. Como define com propriedade ímpar Eros Grau[72], “interpretar/aplicar o Direito é concretizá-lo, ir dos textos e dos fatos à norma jurídica geral e, em seguida, à norma de decisão, no desenvolvimento de uma prudência; por isso não existe no Direito uma única solução correta, senão várias”.

A interpretação/aplicação tem caráter constitutivo – não, pois, meramente declaratório – e consiste na produção, pelo intérprete, a partir de textos normativos e dos fatos atinentes a um determinado caso, de normas jurídicas a serem ponderadas para a solução desse caso, mediante a definição de uma norma de decisão. Interpretar/aplica é dar concreção ao Direito, inserindo, pois, o Direito na realidade; opera mediação entre o caráter geral do texto normativo e sua aplicação particular – inserção na vida. Vai do universal ao particular, do transcendente ao contingente. Nas palavras de Gustavo Tepedino:

Ao magistrado, sob esse ponto de vista, caberá, em atividade simultânea, qualificar o fato, interpretar a norma e aplicar o direito. Não se vale de premissas abstratas imaginadas pelo legislador, em operação silogística, neutra e mecânica, apartada da realidade da vida, identificando, ao contrário, a norma do caso concreto a partir da pujante realidade sobre a qual incide e da qual, ao mesmo tempo, extrai as peculiaridades indispensáveis à própria interpretação.[73]

Todavia, a constatação de que os sentidos são construídos conforme a interpretação do aplicador do Direito não pode ser entendido como inexistentes certos limites para tal interpretação. Daí partiu a observação de Humberto Ávila[74] de que o intérprete do texto não pode tão somente descrever seu significado com base no vernáculo, ou conhecimento a seu respeito, ou informação sobre a intenção do seu autor, mas sim deve construir seu sentido, conforme a lição de Eros Grau, ou como conclui, reconstruir, tendo em vista a existência de significados incorporados ao uso linguístico e construídos na comunidade do discurso.

Com referência ao conceito, as Regras são normas imediatamente descritivas, primariamente retrospectivas e com pretensão de decidibilidade e abrangência, para cuja aplicação se exige a avaliação da correspondência, sempre centrada na finalidade que lhes dá suporte ou nos Princípios que lhes são axiologicamente sobrejacentes, entre a construção conceitual da descrição e a construção conceitual dos fatos. Já os Princípios são normas imediatamente finalísticas, primariamente prospectivas e com pretensão de complementariedade e de parcialidade, para cuja aplicação se demanda uma avaliação da correlação entre o estado de coisas a ser promovido e os efeitos decorrentes da conduta havida como necessária à sua promoção.

Em outras palavras, embora sejam institutos distintos, são inegavelmente complementares. Os Princípios dão substrato às Regras, e estas dão concretude àqueles. Os Princípios não se vinculam a uma situação específica, podendo ser aplicados em todo ordenamento jurídico, enquanto as Regras são aplicadas a situações predeterminadas, via subsunção do fato ao seu preceito. Os Princípios são vagos e indeterminados, indicando a direção a ser seguida, mas exigindo mediação concretizadora por via de Regras. Estas, por sua vez, indicam expressamente a decisão a ser tomada e têm aplicação imediata. Deve-se realizar que Regras não são apenas dispositivos legais, mas também podem ser textos paralegais como Resoluções, Portarias, etc., e ainda convenções instrumentalizadas em contratos. Tendo-se em mente que as regras para interpretação do Direito, Princípios são igualmente aplicáveis a todos os tipos.

Assim, a natureza finalística das normas principiológicas, ligada fundamentalmente à intenção da Lei (mens legis) e ao ideal de Justiça social, concentra uma crescente importância aos Princípios na aplicação do Direito, na esteira da evolução da sociedade, legislação e, por consequência, do Poder Judiciário, na desvinculação do texto literal das Regras em favor de maior discricionariedade do intérprete/aplicador.

Trata-se da mesma evolução que, por exemplo, ocasionou surgimento da previsão da possibilidade da revisão contratual (em detrimento do outrora celebrado instituto pacta sunt servanda), ou da inversão do ônus da prova em demandas consumenristas (em face do disposto no artigo de Lei que obriga o autor provar os fatos constitutivos do seu direito), etc.. Ou, ainda, o estudo do diálogo e ponderação das fontes, em demandas que trazem colisões entre dois ou mais direitos.

Tudo isso acabou por levar à interpretação de todo o sistema normativo com fulcro na Constituição Federal, expoente maior de Justiça Social e o Estado Democrático de Direito, pelo qual, segundo leciona José Afonso da Silva, deve-se entender que ”‘Democrático‘, qualifica o Estado, o que irradia os valores da democracia sobre todos os elementos do Estado e pois, também sobre a ordem jurídica. O Direito, então, imantado por esses valores, se enriquece do sentir popular e terá que ajustar-se ao interesse coletivo[75]. É o Estado social.

A importância e, mormente, a necessidade de observância dos Princípios para o atual ordenamento jurídico é tamanha, que a violação de qualquer um deles é muito mais grave do que transgredir uma Norma qualquer. Para Celso Antonio Bandeira de Melo, a desatenção a um Princípio implica não apenas a um específico mandamento obrigatório, mas a todo o sistema de comandos. É a mais grave forma de ilegalidade ou inconstitucionalidade, conforme o escalão do Princípio atingido, porque representada insurgência contra todo o sistema, subversão dos valores fundamentais, contumélia irreversível ao seu arcabouço lógico de sua estrutura mestra.[76]

Voltamos, assim, na lição de Eros Grau, que o sistema normativo não pode ser interpretado de forma fatiada ou estanques, mas sim de modo amplo e convergente, sempre com vistas na Constituição[77].

Na prática, não é raro ver o Judiciário fundamentar decisões com base em Princípios, inclusive afastando a aplicação de uma ou outra Regra (dispositivo legal, cláusula contratual, etc.), no melhor interesse da Justiça social. Por exemplo:

Apelação cível. Ação de obrigação de fazer c/c indenizatória. Plano de saúde. Recusa a internação pelo médico conveniado à seguradora. Impossibilidade. Aplicação da Súmula nº 211 desta Corte. Relação de consumo. Responsabilidade objetiva da seguradora. Caráter emergencial do atendimento que se sobrepõe ao prazo de carência contratual. Dano moral caracterizado. Dever de indenizar. 1. O caso dos autos retrata nítida relação de consumo, em virtude da perfeita adequação aos conceitos de consumidor (art. 2º), fornecedor (art. 3º, caput) e serviço (art. 3º, § 2º), contidos na Lei 8.078/90. Com efeito, entre as normas e princípios que buscam proteger o consumidor e equilibrar a relação jurídica havida entre as partes, merece destaque aquele que afirma que as cláusulas contratuais devem ser interpretadas da maneira mais favorável ao consumidor. 2. O princípio da boa-fé objetiva, que está ligado à interpretação dos contratos, ensina que o juiz deve analisar o negócio jurídico de forma global para verificar se, de alguma forma, deliberada ou não, uma das partes teve sua expectativa frustrada, pelo abuso da confiança por ela depositada. 3. Ademais, convém ressaltar o entendimento sumulado deste Tribunal de Justiça no sentido de que" havendo divergência entre o seguro saúde contratado e o profissional responsável pelo procedimento cirúrgico, quanto à técnica e ao material a serem empregados, a escolha cabe ao médico incumbido de sua realização "(Súmula nº 211). 4. Ressalte-se que o segurado, na qualidade de consumidor, ostenta o status de parte presumidamente vulnerável face ao fornecedor, que possui um maior e evidente poder na relação havida entre as partes (art. , I, CDC). Ou seja, há a necessidade de interpretar-se a situação existente privilegiando os princípios da função social e da boa-fé objetiva, da qual se extraem os chamados deveres anexos ou laterais de conduta, tais como os deveres de colaboração, fidúcia, respeito, honestidade e transparência, que devem estar presentes nas relações contratuais como a que ora se examina, com o intuito de reequilibrar-se a relação jurídica entre os ora litigantes; trata-se de buscar o equilíbrio (equivalência) e a justiça contratual. 5. A recusa de autorização a determinado procedimento médico para o devido convalescimento de doença que acomete o segurado, acarreta-lhe inegável sofrimento e angústia, atenta contra a dignidade da pessoa humana, ou caso se prefira, a um direito fundamental da personalidade, gerando, assim, o dever de indenizar. 6. Nesta parte, considerando os critérios sugeridos pela doutrina e jurisprudência e em observância aos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, entendo que o valor de R$ 10.000,00 fixado pelo juízo sentenciante não se mostra exagerado ou desproporcional, devendo ser mantido. 7. Desprovimento do recurso.”[78]

O atual modelo de interpretação/aplicação se traduz em maior possibilidade da realização de uma ordem jurídica justa e condizente aos anseios humanos. Aliás, perfeitamente consonante com os postulados que norteiam a hermenêutica do Código Civil, trazidos à baila por seu organizador, Miguel Reale[79], quais sejam, a Eticidade, a Sociabilidade e Operabilidade.

Por Eticidade entende-se o abandono de formalidades em prol da valorização da ética no direito privado, levando-se em consideração fatos e valores standarts, do homem médio. Desta maneira, mitigando o rigorismo formal, dá um enfoque mais aberto à norma, fortalecendo o poder do magistrado, o qual se valerá de critérios éticos para encontrar as soluções do caso concreto. Numa análise civil-constitucional, o postulado da Eticidade advém do Princípio da Garantia Fundamental à Dignidade da Pessoa Humana.

No tocante à Sociabilidade, inegavelmente ligada ao Princípio Constitucional da Solidariedade, mostra-se evidente já a partir da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Decreto-Lei 4.657/42), que dispõe expressamente no seu art. 5ª que, na aplicação da Lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum, ou seja, é a obrigação do aplicador valorizar o interesse coletivo em face dos individuais, o direito privado atendendo ao Princípio da função social.

Já por Operabilidade, tem-se a busca do legislador pela facilidade da aplicação das normas, para cumprimento de seu objetivo maior, a solução de conflitos. Neste sentido, lança-se mão de normas e institutos do Direito Civil permeados de conceitos legais indeterminados e cláusulas abertas, atribuindo maior liberdade ao magistrado na interpretação da Lei. É o Princípio da Efetividade da Tutela Jurisdicional como promoção da Justiça.

Pelo exposto, no tocante à proposta defendida no presente trabalho, nas palavras do Desembargador Américo Angélico, “não se pode compreender a questão condominial na visão atualizada do novo Código Civil, dando atenção apenas ao capítulo edilício ou a rigorismos formais, neste ponto ultrapassados. É necessário mais, muito mais[80]. Deve-se, pois, ter em mente a impossibilidade de interpretação fatiada, estanque de dispositivos legais isolados, devendo sempre observar o ordenamento jurídico como um todo, e sob manto dos ditames principiológicos constitucionais, dos quais decorrem os postulados hermenêuticos do Direito Civil.

Desta maneira poderemos elidir a inexistência da autorização legal expressa, para concluir pela possibilidade indubitável da exclusão da seara condominial do ocupante com comportamento antissocial reiterado. Para tanto, passamos a indicar as normas e princípios que assim autorizam.

3.2. Da Inexistência de Vedação Legal

Do próprio argumento da tese contrária à exclusão, consistente na ausência de dispositivo legal eu autorize expressamente, vem a primeira razão de sua possibilidade, qual seja, a inexistência de vedação legal.

Como visto há pouco, não é dado ao intérprete observar um dispositivo legal isoladamente, ainda mais quando dele se extrai uma cláusula aberta, compreendida como preceito legal de conteúdo vago, que atribui ao julgador liberdade de interpretação com base no padrão de conduta aceito no tempo e espaço. Outra não é a função da expressão disposta no parágrafo único do art. 1.337 do CCaté ulterior deliberação da assembleia”.

Ora, vejamos, a lei especial – Código Civil – não regula expressamente a exclusão do Ocupante Antissocial, a Lei 4.591/64, aplicável subsidiariamente, também nada fala. Não há em todo nosso ordenamento jurídico dispositivo legal que preveja ou vede a exclusão. Contudo, o Código Civil informa que, depois de o ofensor ser punido, pelo menos, com 3 multas, chegando ao valor de 10 vezes a cota mensal, caberá à assembleia uma decisão ulterior. Qual poderia ser esta deliberação senão a estipulação de uma sanção diversa e mais enérgica ao ocupante que reiteradamente viola as regras de conduta e boa vizinhança??

Portanto, não havendo dispositivo que proíba expressamente, mas havendo cláusula aberta geral no Código Civil que pode levar à deliberação da assembleia pela exclusão do Ocupante Antissocial, aliada a todos os motivos abaixo listados, imperioso concluir pela possibilidade, não só da deliberação da assembleia pela exclusão, mas de sua determinação pelo magistrado. Nesse sentido, as judiciosas lições de Nagib Slaibi Filho:

Justiniano nos legou o sistema jurídico denominado de Direito Românico-Germânico, ou a família jurídica do Civil Law, sistema jurídico da Europa Continental, em que a fonte primeira da norma jurídica é o texto legislado, posto pelo poder, como ainda está hoje no art. 126 do Código de Processo Civil: o juiz não se exime de sentenciar ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide caber-lhe-á aplicar as normas legais, não as havendo a analogia, os costumes e os princípios gerais do Direito.
Complementa o art. 127 do mesmo Código com o comando de que somente se autorizado (expressa ou implicitamente) pela lei poderá o juiz julgar por equidade, isto é, dar ao caso a solução mais adequada, ainda que afastando a aplicação da norma decorrente do texto legal. No exemplo correntio, é o que se vê no disposto na parte final do art. 1.109 do Código de Processo Civil, sobre o critério de julgamento na jurisdição voluntária: o juiz decidirá o pedido no prazo de 10 (dez) dias; não é, porém, obrigado a observar critério de legalidade estrita, podendo adotar em cada caso a solução que reputar mais conveniente ou oportuna.[81]

3.3. Das Limitações do Direito de Propriedade

Inicialmente repisa-se que o Ocupante Antissocial não necessariamente é o condômino, proprietário da unidade onde mora, podendo ser mero possuidor, locatário, comodatário, usufrutuário, etc. Nesse caso, restaria inócua a discussão sobre as garantias do direito de propriedade para obstar a exclusão. Mas pelo princípio da eventualidade, força do hábito da advocacia, devemos discorrer sobre a impropriedade também desta tese contrária. Ademais, um dos atributos da propriedade é o direito de uso, também presente no caso de mero possuidor.

Visto alhures, na atual concepção do Direito de Propriedade, este não é absoluto, haja vista ter a propriedade que cumprir sua função social e seu uso deve ser exercido de forma normal, ou seja, sem abusos. Para esta definição, usamos a interpretação geral do ordenamento jurídico, como acima sugerido, sob a égide da Constituição Federal.

Quanto à Função Social, a Carta Magna determina expressamente que é assegurado o Direito de Propriedade (art. 5º caput e XXII), devendo esta cumprir sua função social (art. 5º, XXIII), e até a ordem econômica observará a função social da propriedade (art. 170, II e III)[82]. Tendendo ao propósito constitucional, o Código Civil, indica que o Direito de Propriedade, consistente nos direitos de usar, gozar, dispor e reavê-la (art. 1.228, caput)[83], e, ainda, direito de fruir (art. 1.232)[84], deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas (art. 1.228, § 1º)[85]. Disto podemos observar que o legislador brasileiro tendeu a limitar o direito de propriedade, o qual devendo antes de tudo observar a função social. Neste sentido, as valiosas lições de Carlos Roberto Gonçalves:

Inúmeras leis impõem restrições ao direito de propriedade, como o Código de Mineracao, o Código Florestal, a Lei de Proteção do Meio Ambiente, etc. Algumas contêm restrições administrativas, de natureza militar, eleitoral, etc. A própria Constituição Federal impõe a subordinação da propriedade à sua função social.
Há ainda limitações decorrentes do direito de vizinhança e de cláusulas impostas voluntariamente nas liberalidades, como inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.
Todo esse conjunto, no entanto, acaba traçando o perfil atual do direito de propriedade no direito brasileiro, que deixou de apresentar as características de direito absoluto e ilimitado, para se transformar em um direito de finalidade social[86]

.

Destarte a Função Social é patente limitador do Direito de Propriedade, na medida em que seu descumprimento pode acarretar uma série de sanções, como o parcelamento, edificação e utilização compulsórios, e o IPTU progressivo no tempo, previstos no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), chegando à pena capital de perda do direito de propriedade, por desapropriação para fins urbanísticos (art. 8º do Estatuto da Cidade)[87], ou de reforma agrária (art. 184 da Constituição Federal)[88]. Lembra-se, ainda, que o direito de propriedade também pode ser afastado em casos de necessidade ou interesse público, ou por interesse social (art. , XXIV da Constituição Federal), ou requisição do Poder Público (art. 5º, XXV).

Já quanto à normalidade do uso como limitador do direito de propriedade, forçoso observar as prerrogativas vinculadas à Dignidade da Pessoa Humana, combinadas com as restrições naturais, e legais, do Direito de Vizinhança e da Coabitação em Condomínio, sobretudo Edilício. Vem da Constituição a vedação de tratamento degradante (art. 5º, II), a inviolabilidade dos direitos à intimidade e privacidade, vida privada e honra (X), e inviolabilidade do domicílio (XI). E nas regras atinentes ao Condomínio Edilício, no Código Civil, verificamos a vedação ao embaraço da utilização das áreas comuns aos demais ocupantes (art. 1.335, II), vedação à realização de obras que comprometam a segurança da edificação (art. 1.336, II), vedação a alterações na fachada (III), proibição de alterar a destinação das partes em relação ao Condomínio, e, a maior e mais importante restrição ao uso, a saber, “não utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. Trata-se do uso anormal do direito de uso da propriedade, configurando abuso de direito.

Porquanto há de se concluir que o exercício abusivo do direito de uso caracteriza inegável descumprimento da função social da propriedade, que, por sua vez traduz-se em ato ilícito, nos estritos termos do art. 187 do Código Civil, o qual assenta que “comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”.

Nas palavras da doutora Maria Helena Diniz, “segundo Daibert, direitos de vizinhança são limitações impostas por normas jurídicas a propriedades individuais com o escopo de conciliar interesse de propriedade de vizinhos reduzindo os poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a convivência social. Mau uso da propriedade vizinha - O mau uso é o uso anormal do direito, que cause dano a alguém (CC, art. 159). Se prejuízo houver do exercício anormal de um direito, ultrapassando os limites impostos à zona da garantia de cada um, cabe ao prejudicado o direito de reação.[89]

Se o valor constitucional da Dignidade da Pessoa Humana deve ser imperiosamente resguardado, a utilização nociva da propriedade atrai a regra inserta no Direito da Vizinhança do Código Civil, onde extraímos o direito do ocupante de um imóvel fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde do que o habitam, provocadas pela (má) utilização da propriedade vizinha (art. 1.277). Sobre o poder limitador dos deveres de vizinhança em face do direito de propriedade no condomínio edilício, festejamos as brilhantes lições prolatadas pelo Min. Do STJ Luis Felipe Salomão, no voto-condutor do Recurso Especial 1169865/DF:

[...]4. Por primeiro, vale registrar a lição de Caio Mário da Silva Pereira no sentido de que" a circunstância de viverem os condôminos no mesmo prédio, pode-se dizer até na mesma casa, tomada esta palavra em sentido mais amplo, sujeita-os todos à observância de regras de comportamento mais rígidas do que as de normação das relações entre condôminos, e a todos impõe deveres mais severos "(PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínios e Incorporações. 10 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 150).
Dessarte, é certo que, ao optar por morar em um condomínio edilício, o indivíduo espontaneamente se sujeita a normas mais rígidas, devendo sempre agir dentro dos limites dos seus direitos, tendo uma atuação refletida, que leve em consideração os interesses dos demais moradores e do condomínio, prevenindo a indesejável quebra da harmonia naquele agrupamento.
Nesse passo, em se tratando de condomínio edilício, o legislador, atento à realidade das coisas, ciente de que a convivência nesse condomínio especial tem muitas peculiaridades, promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade, visto que a harmonia exige a existência de um espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos.
4.1. Ademais, há ainda o dever, por parte de todos os moradores, visitantes e empregados do condomínio, de observância às normas internas.
[...]
É como diz Washington de Barros Monteiro: os direitos de vizinhança constituem limitações impostas pela boa convivência social, que se inspira na lealdade e na boa-fé. A propriedade deve ser usada de tal maneira que torne possível a coexistência social. Se assim não se procedesse, se os proprietários pudessem invocar uns contra os outros seu direito absoluto e ilimitado, não poderiam praticar qualquer direito, pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque de suas várias faculdades.
Outro conceito bastante elucidativo é o de Silvio Rodrigues reconhecendo que os direitos de vizinhança são"limitações impostas pela lei às prerrogativas individuais e com o escopo de conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo os poderes inerentes ao domínio, de modo a regular a convivência".
Os recíprocos direitos e deveres dos vizinhos podem ser de natureza positiva (fazer) e negativa (não fazer).
“A natureza jurídica dos direitos de vizinhança é a de limite legal ao exercício do direito de propriedade e os deveres impostos aos vizinhos se qualificam como obrigações propter rem, nascendo com a titularidade e acompanhando-a.” (MELO, Marco Aurélio Bezerra de.Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007, p. 181 e 182).[90]

Impossível deixar de concluir, pois, que a violação às regras de convivência e deveres de vizinhança configura o descumprimento da função social da propriedade, a ensejar a limitação de seu direito.

Não existindo dispositivo legal que expressamente autorize ou vede a exclusão, outrossim vislumbra-se inúmeras previsões legais para os ofendidos, vizinhos e ou Condomínio, fazer cessar a violação de seus direitos, não só art. 1.277 do CC, acima descrito, permitindo a busca pela cessação de interferência prejudicial à segurança, sossego e à saúde dos moradores de seu imóvel pelo mal uso do propriedade vizinha; como também o art. 12, caput[91], do mesmo diploma legal, prevendo que o interessado vá a juízo pedir que cesse a ameaça, ou a lesão, a direito da personalidade, atributo da dignidade da Pessoa Humana; e, ainda, o art. 21[92], também do CC, pelo qual pode o interessado adotar providências para impedir ou fazer cessar ato contrário à sua privacidade.

Ergo, tanto no caso de Condômino, quanto de Ocupante, Antissociais, quando já restar impossível a convivência, o descumprimento da função social, bem como a cláusula aberta do parágrafo único do art. 1.337 do CC (“ulterior deliberação da assembléia”), conjugada com o art. 1.277 do mesmo códex, e, ainda, os preceitos constitucionais acima elencados, autorizam a única medida apta a cessar o uso prejudicial após a aplicação das multas previstas, qual seja, a exclusão do ofensor.

Inadmitir a exclusão do ofensor nestes termos seria ferir de morte as garantias constitucionais acima elencadas, negar proteção à Dignidade da Pessoa Humana, bem como negar vigência ao direito inscrito no art. 1.277 do CC, já que a ofensa aos deveres de convivência, e, ainda, à Lei, perpetuaria no tempo, ao arrepio da Função Social. Absurdo! Ilegal! Inconstitucional!

Martinho Miranda preleciona enfaticamente:

Se o próprio legislador diz que é incompatível, impossível conviver com o sujeito, como poderia o mesmo legislador consentir que ele coabite com os demais, caso continue ainda a manter o seu comportamento abusivo após receber todas as multas coercitivas que lhe forem impostas?
E para se responder a essa pergunta basta recordar-se ser de sabença trivial que a interpretação deve levar a soluções lógicas, que não conduzam a disparates, nem levem a antinomias dentro do próprio ordenamento, o que não se coaduna em permitir-se a manutenção de alguém dentro do condomínio nessas condições, quando o próprio legislador considerou ser impossível a convivência com ele.[93]

Por fim, deve-se sopesar a existência da garantia do Direito de Propriedade, ou uso, dos vizinhos. O direito de todo o condomínio não pode ser sobrepujado pelos direitos de apenas um ocupante. Na hipótese de colisão de direitos, forçoso assegurar o interesse da coletividade, em obediência ao Princípio Constitucional da Solidariedade, o interesse social acima do interesse individual.

Da argumentação da primeira tese contrária, lembramos que a ninguém é dado fazer, ou deixar de fazer, algo senão em virtude de lei[94]. Pois bem, como já salientado repetidamente, não há dispositivo legal que autorize ou proíba a exclusão. Por outro lado, como visto acima, existem diversas normas que vedam os comportamentos antissociais, bem como a violação dos direitos dos demais ocupantes. Pois bem, por lei não é dado ao Ocupante Antissocial praticar condutas atentatórias aos direitos de seus pares, devendo, in casu, ser punido efetivamente.

3.4. Da Sistemática Punitiva do Ordenamento Jurídico e o Abuso do Direito de Uso da Propriedade

Com vistas à interpretação do Ordenamento como um todo, cabem algumas palavras sobre a sistemática utilizada pelo legislador pátrio para punir o violador de normas jurídicas, sobretudo quanto ao abuso de um direito e à gradação da pena.

Cristalino é em nosso ordenamento que as consequências jurídicas para o abuso ou uso anormal de um direito, ou, ainda a desídia para com este, é a perda deste mesmo direito. Também resta evidente que a Lei costuma escalonar a pena mediante a gravidade da ofensa, em cumprimento aos Princípios Constitucionais da Razoabilidade e Proporcionalidade. E no caso de reincidência, a pena é agravada.

Isto é visto em todos os ramos do Direito. No Direito Penal, aquele que exerce abusivamente seu direito de liberdade é penalizado com a perda do mesmo direito. A pena mais gravosa, reclusão, é atribuída aos crimes de maior capacidade delitiva, enquanto em crimes de menor potencial recebem penas mais brandas, como detenção, restrição de direitos, multas ou serviço comunitário, etc. No Direito de Família, aquele que não exercer adequadamente o direito ao pátrio-poder é punido com a perda do mesmo. Igualmente, o exercício desregrado da profissão pode causar a perda do direito constitucional a tal exercício, mas também nesta hipótese as situações menos graves hão de receber reprimendas menos severas como advertência, censura ou suspensão. No direito processual, aquele que inapropriadamente usa o direito de retirar o processo do cartório em carga pode vir a perder o direito de retirá-lo novamente. É nesta senda que o uso irregular do direito de propriedade pode causar a perda daquele direito, como visto anteriormente, em casos de descumprimento da função social, ensejando a desapropriação. E até nestes casos há a previsão de primeiramente oportunizar ao proprietário a adequação do uso, para só depois efetivamente desapropriar.

A desídia, o não exercício de um direito, igualmente leva à perda do direito. É o caso dos institutos Surrectio e Suppressio, estudados majestosamente pelo Des. Marcelo Dickstein, que têm como objeto a modificação tácita de uma relação jurídica. Aquele que deixa de exercer um direito por um tempo razoável acaba perdendo-o. Por exemplo, o Condomínio que não se opõe ao uso exclusivo do terraço pelo morador do último andar. Se tal situação perdurar no tempo, decerto levará o Condomínio a perder o direito de uso sobre àquele terraço[95]. Da mesma forma, o abandono do direito de propriedade por certo período de tempo pode levar à perda da propriedade, ex vi o instituto da Usucapião.

Nesta toada, resta isento de qualquer dúvida que o exercício anormal, inadequado, abusivo, do direito de uso da propriedade poderá acarretar a perda daquele direito (ao uso). Vale salientar que apenas ao direito de uso. Os demais atributos da propriedade – fruir, dispor e reavê-la – permanecerão intactos.

Já sobre a gradação da pena, prevista em todo nosso Ordenamento Jurídico, lembramos que o Ocupante Antissocial é punido primeiramente com uma multa, prevista na convenção ou deliberada por 2/3 dos ocupantes restantes, em valor não superior a 5 cotas condominiais (art. 1.336, § 2º, do CC). Reincidindo na conduta antissocial, a Lei prevê uma pena se não mais enérgica, porque tem o limite de valor igual à anterior, 5 cotas, de mais difícil aplicação, por necessitar de 3/4 dos ocupantes restantes. Se o ofensor não se importar com o valor igual ao anterior, poderá se importar com o fato de um número maior de vizinhos votarem por sua punição. E se o comportamento antissocial reiterar, nova deliberação, também de 3/4 do restante, poderá impor multa de até o dobro da anterior, ou seja, 10 cotas.

Por óbvio que, pelo Princípio da Gradação da Pena, o próximo passo, chancelado por nova assembleia, com o mesmo quórum qualificado, poderá ser a imputação de uma pena mais severa, a exclusão do Ocupante Antissocial. A possibilidade da exclusão, pois, é corolário lógico e inegável do exercício abusivo do direito de uso da propriedade, conjugado com a gradação natural da pena por sua reiteração, nos termos da interpretação sistemática de o Ordenamento Jurídico Brasileiro.

3.5. Do Direito ao Desfazimento de Vínculo Jurídico

Da mesma forma que a ninguém é dado fazer ou deixar de fazer algo, senão em virtude de lei, a ninguém é dado manter um vínculo jurídico, senão em virtude de disposição legal expressa. Ínsita ao nosso Ordenamento Jurídico a possibilidade de rescindir, ou resilir, relações jurídicas, nem que para isso precise arcar com certa penalidade.

No Direito do Trabalho, tanto empregado quanto empregador possuem o direito de rescindirem o contrato de trabalho quando quiserem, o primeiro deixando de receber aviso prévio, multa do FGTS, seguro desemprego, etc., o segundo arcando com tais verbas; podem, ainda, denunciarem o contrato quando a culpa for do outro. Na locação, locatário e locador podem denunciarem o contrato a qualquer momento. Se ainda em vigor, a parte interessada terá que arcar com a multa correspondente, se por tempo indeterminado, nada pagará. Da mesma forma, pode-se dissolver vínculo de Mandato, Casamento, União Estável lavrada em Escritura Pública, Comodato, até à participação em associação é dado o direito de desfazimento do vínculo a qualquer tempo. Tal direito advém do Direito Constitucional à Liberdade. E se a parte contrária age com culpa, atrai a justa causa para a dissolução da relação jurídica sem ônus para o inocente.

Fácil vislumbrar que o Ordenamento Jurídico pátrio celebra o direito de desfazimento de relações jurídicas, mormente quando a outra parte age com culpa. O que falar, então, do vínculo dos demais ocupantes com o Ocupante Antissocial, que, com culpa enorme, vem reiteradamente violando direitos daqueles? E se por justa causa pode qualquer vínculo jurídico ser quebrado, o mesmo deverá acontecer com relação ao vínculo de vizinhança.

Arreigada, pois, no Direito brasileiro a possibilidade de exclusão do Ocupante Antissocial de forma a desvincular os que estão tendo seus direitos reiteradamente violados do perpetrador, com vista à paz e harmonia daquele microuniverso.

3.6. Da Ponderação de Direitos

A ponderação de interesses é intrínseca à natureza do Condomínio, sobretudo o Edilício, na medida em que, como salienta Martinho Miranda, “criam direitos recíprocos, vez que nas palavras do mestre Hely (2000), “operam simultaneamente como direito e obrigação” (p.47). Isto significa que a obrigação do ocupante de um prédio corresponde a um direito de seu vizinho dimensionado na proporção inversa. Representam, nos dizeres de Sílvio Rodrigues (1989), obrigações propter rem, ou seja, incidem diretamente sobre a propriedade, vinculando juridicamente todos aqueles que se encontram na condição de proprietários ou possuidores, os quais, se deixarem de ostentar tal condição, desoneram-se desse fardo.[96]

O princípio dominante, em se tratando de relações de vizinhança, segundo Caio Mário, há de ser a conciliação dos interesses, que muitas vezes se obtém impondo a um, a outro ou a ambos os confinantes, um sacrifício, a ser recebido e suportado em benefício da harmonia social, segundo os cânones da razoabilidade e proporcionalidade[97]. Usa-se, aqui, a expressão “relação de vizinhança”, em contraponto a “direito de vizinhança”, justamente pela imprecisão que pode levar ao intérprete presumir se tratar de direitos subjetivos, quando, na verdade, são direitos e deveres a serem observados concomitantemente.

Importante, então, é o equilíbrio no exercício dos direitos, visando não violar deveres, sempre com base nos Princípios Constitucionais da Razoabilidade e Proporcionalidade. O equilíbrio caracteriza a harmonia do condomínio, o bem-estar naquele microuniverso. A propósito, dispõe o art. 193 da Constituição Federal:"A ordem social tem como base o primado do trabalho, e como objetivo o bem-estar e a justiça sociais".

Fabrício Wloch relembra as palavras de Aristóteles sobre proporcionalidade e razoabilidade como caracterização de justiça:

O justo é [...] uma espécie de termo proporcional [...], a proporção é uma igualdade de razões [...]. Assim, o justo é o proporcional, e o injusto é o que viola a proporção. Quanto a esse último, um dos termos se torna grande demais e o outro muito pequeno, como efetivamente acontece na prática, pois o homem que age injustamente fica com uma parte muito grande daquilo que é bom, e o que é injustamente tratado, fica com uma parte muito pequena. [...][98].

Não se pode olvidar que o Ocupante Antissocial tem seus direitos, mormente o direito de uso da propriedade, aliado ao direito constitucional à moradia, e, ainda, a garantia constitucional ao direito de propriedade, no caso dele ser o condômino. Por outro lado, impossível negar os mesmos direitos aos demais ocupantes, e, ainda, direitos à privacidade, inviolabilidade de domicílio, sossego, salubridade, segurança, bem como garantias de reação contra interferências prejudiciais à sua propriedade, contra o ato ilícito perpetrado contra si, etc., em suma, todos os valores concernentes ao Direito Fundamental Constitucional à Dignidade da Pessoa Humana. Ademais, lembra-se que a conduta antissocial reiterada caracteriza descumprimento do dever constitucional da função social da propriedade.

Para Alexandre de Morais, a dignidade da pessoa humana é:

“um valor espiritual e moral inerente a pessoa, que se manifesta singularmente na autodeterminação consciente e responsável da própria vida e que traz consigo a pretensão ao respeito por parte das demais pessoas, constituindo-se em um mínimo invulnerável que todo estatuto jurídico deve assegurar, de modo que apenas excepcionalmente possam ser feitas limitações ao exercício dos direitos fundamentais, mas sempre sem menosprezar a necessária estima que merecem todas as pessoas enquanto seres humanos. O direito à vida privada, à intimidade, à honra, à imagem, entre outros, aparece como conseqüência imediata da consagração da dignidade da pessoa humana como fundamento da República Federativa do Brasil”[99].

É, portanto, o Direito à Dignidade da Pessoa Humana fundamento basilar da República, encontrando-se instituído já no momento inicial da Constituição Federal, quando, em seu art. , declara:"A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos: [...] III – a dignidade da pessoa humana;". Trata-se de um valor supremo que atrai o conteúdo de todos os direitos fundamentais do homem, desde o direito à vida, como bem descreveu José Afonso da Silva[100].

O STF já firmou entendimento sobre a efetiva supremacia dos direitos fundamentais constitucionais sobre os direitos individuais privados, em brilhante voto da lavra da Min. Ellen Grecie[101]. Destarte, na colisão entre os direitos individuais do Condômino Antissocial e os Direitos Fundamentais dos demais ocupantes, estes deverão preponderar.

Também constitui objetivo fundamental da República Federativa do Brasil o Princípio da Solidariedade, previsto no art. , I, da Constituição Federal[102], compreendido como o dever geral de respeito mútuo entre todas as pessoas, dever de cautela que deve permear todas as relações jurídicas. Nos dizeres professora Maria Celina Bodin de Moraes, “a expressa referência à solidariedade, feita pelo legislador constituinte, longe representar um vago programa político ou algum tipo de retoricismo, a ser levado em conta não só do momento da elaboração da legislação ordinária e na execução das políticas públicas, mas também nos momentos de interpretação e aplicação do Direito pelos seus doutrinadores e demais destinatários, isto é, pelos membros de toda a sociedade.” E arremata: “o século XX presenciou o início de um tipo completamente novo de relacionamento entre as pessoas, baseado na solidariedade social – conseqüência da reviravolta, na consciência coletiva e na cultura de alguns países europeus, decorrente das trágicas experiências vivenciadas ao longo da Segunda Grande Guerra[103].

A solidariedade, como valor constitucional, é dotada de dois efeitos, o vertical e o horizontal. A solidariedade vertical é aquela que indica um dever do Estado, pelo qual o Poder Público busca minimizar as desigualdades, buscando implantar os benefícios em prol de todos os cidadãos, corrigindo assim os desníveis sociais. Já no sentido horizontal, o dever passa a não ser somente do Estado, mas sim de toda a sociedade civil, sendo que cada pessoa é vinculada à ideia de solidariedade.

Portanto, o Princípio da Solidariedade, conforme lição de Martinho Miranda, encerra verdadeiro gravame constitucional sobre todos os direitos civis, a exceção da personalidade. O professor compara tal princípio a uma verdadeira condição resolutiva constitucional impregnada em todos os direitos, enquanto estes considerarem a existência, as prerrogativas e as legítimas expectativas dos próximos[104]. Conquanto é de notória sabença que as consequências da infração de uma condição resolutiva é a perda do direito, o que restou cabalmente demonstrado no item 3.4. supra.

Há de se reconhecer que a função social da propriedade, como atributo constitutivos e limitador de seu direito, advém do Princípio da Solidariedade Social, da preocupação constitucional com a moradia, desde que esta cumpra os requisitos condicionantes impostos, sob pena de restrição daquele direito, em todo ou em parte. Por conseguinte, o descumprimento da função social caracteriza também violação ao objetivo da República Federativa do Brasil - a Solidariedade.

A proposta da possibilidade da exclusão do Ocupante antissocial defendida no presente trabalho encontra robustez ao atentarmos à hermenêutica civil-constitucional do ordenamento jurídico como um todo, sobretudo mediante a aos Princípios Constitucionais da Dignidade da Pessoa Humana e da Solidariedade Social, contra os quais eventual violação seria imperdoável, ensejando sanção tão grave quanto à violação, a saber, a perda do direito, no caso, o direito de uso da coisa.

O Princípio da Solidariedade Social, assim, vem auxiliar o magistrado na difícil tarefa de fazer uso da cláusula aberta disposta no parágrafo único do art. 1.337 do CC, autorizando-o a privar o infrator do direito sobre a coisa, mesmo que parcialmente, pelo descumprimento dos preceitos constitucionais fundamentais gerais aqui expostos, e a supremacia destes quando colidentes com aqueles.

3.7. Do Restabelecimento do Status Quo Ante

Inerente ao núcleo de nosso Ordenamento Jurídico também é o direito do lesado ao retorno do estado anterior, status quo ante, decorrente dos Princípios Constitucionais da Razoabilidade e Proporcionalidade, na medida em que toda pessoa deve ter seu direito reparado na proporção do agravo a este perpetrado. Tal direito (ao restabelecimento do status quo ante), está indubitavelmente presente em todos os ramos do sistema legal brasileiro.

É a busca do retorno do equilíbrio, da Justiça Social, objetivo fundamental da República, em última análise, de cumprimento ao Princípio da Solidariedade, visando o resguardo do valor supremo da Dignidade da Pessoa Humana.

No caso em comento, a saber, o comportamento antissocial reiterado, mesmo após todas as oportunidades possíveis de adequação da conduta por meio das multas impostas na lei, parece lógico, razoável e proporcional que o Judiciário determine o restabelecimento do status quo ante, ou seja, devolver os demais os demais ocupantes do Condomínio a condição que estavam antes da violação de seus direitos, o que apenas seria possível com a exclusão do Ocupante Antissocial. Lógico porque seria condizente com todo o sistema legal pátrio; razoável por estar dentro da liberdade outorgada pela cláusula aberta disposta no parágrafo único do art. 1.337 do CC, além de tratar da supremacia dos direitos fundamentais da coletividade com os direitos individuais do ofensor; e proporcional, na medida que a punição pelo abuso de um direito é a perda deste mesmo direito, no caso, o direito de uso da propriedade.

O estado anterior do direito dos demais ocupantes é o anterior ao início do desrespeito aos seus direitos, o que o Ocupante Antissocial já demonstrou cabalmente que não pretende parar fazê-lo, eis que punido previamente com multas, sem realinhar sua conduta.

3.8. Das Consequências da Exclusão

Seja por qualquer dos motivos expostos, ou, principalmente, por todos somados, resta inegável a possibilidade da exclusão do ocupante com reiterado comportamento antissocial da vida condominial. Contudo, há de se vislumbrar as consequências possíveis para tal exclusão.

Acontece que seria desarrazoado e desproporcional que a exclusão do Ocupante Antissocial acarretasse a perda da propriedade, muito embora alguns doutrinadores levantem esta bandeira. Ademais, deve-se lembrar que nem sempre o antissocial é o titular da propriedade do bem, podendo sim ser mero possuidor, que tem posse direta da coisa, usando-a nocivamente. Nesse caso, o condômino já vem sendo suficientemente punido por sua culpa in elegendo em dar a posse da coisa ao infrator, na medida em que é responsável solidário pelo pagamento das multas previstas nos art. 1.336 e 1.337 do CC, eis que a coisa garantia o débito, como visto item 1.4.2 deste trabalho.

Se a punição deve ser razoável e proporcional, sendo a sanção para o exercício abusivo de um direito a perda daquele direito, é forçoso reconhecer que o direito exercido inadequadamente não é o direito de propriedade, mas tão somente o direito de uso do bem. Lembrando que são atributos do direito de propriedade os direitos de usar, gozar, fruir, dispor e reaver. Ainda que do Ocupante Antissocial fosse efetivamente o proprietário do bem, apenas o direito de uso estaria sendo exercido abusivamente. Desta forma, a consequência jurídica do uso nocivo da coisa é unicamente a perda do direito de uso da propriedade, que tem como resultado prático a exclusão do Ocupante Antissocial do Condomínio Edilício.

Se o infrator for condômino, permanecerá podendo fruir, dispor e reaver sua propriedade, restando coibido apenas a não mais usá-la, destarte poderá aluga-la. Já se for mero possuidor, perderá a posse do bem, que será restituída ao proprietário, o qual manterá todos os direitos sobre a coisa, inclusive o de uso, afinal, não foi dele o abuso deste direito.

3.9. Dos Precedentes Jurisdicionais

Por se tratar de matéria relativa à ponderação de direitos, que soe ensejar certa polêmica, decerto a doutrina diverge bastante, a Exclusão do Ocupante Antissocial, também alcunhado no meio jurídico por Condômino Antissocial, despertou algumas decisões conflitantes. Dentre as decisões contrárias, a mais emblemática é o aresto do TJRJ[105], colacionado no item 2.1. deste trabalho, que, vale dizer, data de 2008, fundamentando-se exclusivamente na ausência de dispositivo legal expresso a autorizar a exclusão.

No entanto, aos poucos, os Tribunais, não sem titubear, vêm se adequando aos novos ditames hermenêuticos constitucionais do Direito Civil, encontrando em um ou mais motivos dispostos aqui a fundamentação sobre a possibilidade jurídica da Exclusão do Ocupante Antissocial do Condomínio, senão vejamos:

Vem do TJSP, de 2007, a primeira decisão que prevê a possibilidade, embora não tenha efetivamente a decretado:

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Situação criada por morador, sargento da Polícia Militar, que, reincidente no descumprimento das normas regulamentares, renova condutas antissociais, apesar da multa aplicada e que não é paga, construindo, com isso, clima de instabilidade ao grupo e uma insegurança grave, devido ao seu gênio violento e ao fato de andar armado no ambiente, por privilégio profissional. Adequação da tutela antecipada emitida para obrigá-lo a não infringir a convenção, sob pena de multa ou outra medida específica do § 5º do art. 461 do CPC, inclusive o seu afastamento. Interpretação do art. 1.337 do CC. Não provimento.[106]

Entendimento posteriormente sedimentado em dois arestos:

CONDOMÍNIO. CONDÔMINO ANTISSOCIAL EXCLUSÃO. POSSIBILIDADE. Requerida mantém grande acúmulo de sujeira em prédio de apartamentos Risco de incêndio SENTENÇA DE EXTINÇÃO, com fulcro no artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil Sanções pecuniárias do art. 1.337 do Código Civil não esgotam as providências para fazer cessar a conduta ilícita do condômino Requerida utiliza da propriedade de maneira nociva aos demais condôminos Possibilidade de imposição de obrigação de não utilizar o imóvel RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para julgar procedente a ação, vedando a Requerida de fazer uso direto do imóvel, com a desocupação em 60 dias (imóvel limpo e higienizado), sob pena de execução, arcando a Requerida com as custas e despesas processuais e honorários advocatícios dos patronos do Autor (fixados em R$ 7.000,00), além da multa de 1% do valor da causa (a que foi atribuído o valor de R$ 10.000,00) e de indenização de 20% do valor da causa, em decorrência da litigância de má-fé.[107]
Obrigação de não fazer - Condômina violenta - Prova irrefutável acerca da conduta antissocial e agressiva. Verossimilhança das alegações, com mais de 3A dos condôminos a favor do afastamento, eis que não mais suportavam a conduta da ré, que se mostrava anormal às regras de convivência em sociedade, devendo ser reprimida Sentença de procedência mantida Apelo improvido. [108]
ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DEMANDA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER AJUIZADA POR CONDOMÍNIO PARA EXPULSÃO DE MORADOR ANTISSOCIAL E PARA RETIRADA DE LIXO ACUMULADO NA UNIDADE. ADMISSIBILIDADE. PROVA INEQUÍVOCA DA PRÉVIA DELIBERAÇÃO DA MEDIDA EM ASSEMBLÉIA. VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES DE REITERADO DESCUMPRIMENTO DAS POSTURAS MÍNIMAS DE CONVIVÊNCIA SOCIAL ENCERRADA NAS DIVERSAS NOTIFICAÇÕES ENVIADAS AO CO-AGRAVADO TITULAR DA UNIDADE. RISCO CONCRETO, POR DERRADEIRO, DE DANO IRREPARÁVEL À INCOLUMIDADE E À PAZ DOS DEMAIS MORADORES ANTE A GRAVIDADE DO COMPORTAMENTO ADOTADO. PROVIMENTO DEFERIDO. DECISÃO AFASTADA. RECURSO DE AGRAVO PROVIDO.[109]

O TJRS, sempre na vanguarda do Direito, também firmou entendimento pela possibilidade da exclusão, em dois julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. DIREITO CIVIL. COISAS, PROPRIEDADE. Exclusão do condômino nocivo. Impossibilidade convivência pacífica ante a conduta antissocial do condômino. APELO NÃO PROVIDO. UNÂNIME.
[...]
Assim, em que pese não haja previsão expressa a amparar a pretensão de exclusão do réu do condomínio autor, uma vez que o art. 1.337 do CC/2002 não contempla tal possibilidade, pode o magistrado, verificando que o comportamento antissocial extravasa a unidade condominial do “infrator” para as áreas comuns do edifício, levando o condômino à impossibilidade de corrigir tal comportamento mesmo após a imposição do constrangimento legal – multa -, decidir pela exclusão do proprietário da unidade autônoma, continuando este com seu patrimônio, podendo ainda dispor do imóvel, perdendo, entretanto, o direito de convivência naquele condomínio.[110]
PROCESSUAL CÍVEL. CONDOMÍNIO HORIZONTAL. AÇÃO INIBITÓRIA PROIBITIVA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DIREITO DE VIZINHANÇA. VIOLAÇÃO DO SOSSEGO E PERTURBAÇÃO DOS CONDÔMINOS. EXTINÇÃO DO FEITO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. SENTENÇA DESCONSTITUIDA. O autor ao ajuizar ação demonstrou a utilidade da prestação jurisdicional pretendida, bem como a necessidade do ingresso em juízo, ante a narrativa que apontou comportamento incompatível do demandado com a vida na sociedade condominial. Esse perturba o sossego e segurança da vizinhança; produz poluição sonora; dirige com excesso de velocidade (no interior do condomínio); faz uso inadequado do espaço comum, (ruas internas, estreitas), de maneira a impedir a movimentação dos demais condôminos; agride os moradores e não possui senso de urbanidade e civilidade, afetando o convívio social da coletividade. Vislumbro a condição da ação de interesse de processual. Sentença desconstituída. APELAÇÃO PROVIDA.[111]

Do TJPR, no mesmo sentido, a seguinte decisão:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO VERTICAL. PRELIMINAR. INTEMPESTIVIDADE. INOCORRÊNCIA. APELO INTERPOSTO ANTES DA DECISÃO DOS EMBARGOS. RATIFICAÇÃO. DESNECESSIDADE. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO NOCIVO. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO, TÃO-SOMENTE. POSSIBILIDADE, APÓS ESGOTADA A VIA ADMINISTRATIVA. ASSEMBLÉIA GERAL REALIZADA. NOTIFICAÇÕES COM OPORTUNIZAÇÃO DO CONTRADITÓRIO. QUORUM MÍNIMO RESPETITADO (3/4 DOS CONDÔMINOS). MULTA REFERENTE AO DÉCUPLO DO VALOR DO CONDOMÍNIO. MEDIDA INSUFICIENTE. CONDUTA ANTISSOCIAL CONTUMAZ REITERADA. GRAVES INDÍCIOS DE CRIMES CONTRA A LIBERDADE SEXUAL, REDUÇÃO À CONDIÇÃO ANÁLOGA A DE ESCRAVO. CONDÔMINO QUE ALICIAVA CANDIDATAS A EMPREGO DE DOMÉSTICAS COM SALÁRIOS ACIMA DO MERCADO, MANTENDO-AS PRESAS E INCOMUNICÁVEIS NA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE DE FUNCIONÁRIAS QUE, INVARIAVELMENTE SAIAM DO EMPREGO NOTICIANDO MAUS TRATOS, AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS, ALÉM DE ASSEDIOS SEXUAIS ENTRE OUTRAS ACUSAÇÕES.RETENÇÃO DE DOCUMENTOS. ESCÂNDALOS REITERADOS DENTRO E FORA DO CONDOMÍNIO. PRÁTICAS QUE EVOLUIRAM PARA INVESTIDA EM MORADORA MENOR DO CONDOMÍNIO, CONDUTA ANTISSOCIAL INADMISSÍVEL QUE IMPÕE PROVIMENTO JURISDICIONAL EFETIVO. CABIMENTO. CLÁUSULA GERAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. MITIGAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO. DANO MORAL. NÃO CONHECIMENTO. MATÉRIA NÃO DEDUZIDA E TAMPOUCO APRECIADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM R$ 6.000,00 (SEIS MIL REAIS). MANTENÇA. PECULIRIDADES DO CASO CONCRETO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.[112]

Imbuído do importantíssimo objetivo de estabelecer orientações interpretativas das normas dispostas no Código Civil de 2002, sobretudo as cláusulas gerais, abertas, principiológicas, o Conselho da Justiça Federal organiza periodicamente Jornadas de Direito Civil, reunião dos maiores juristas do país e do mundo, sob a coordenação cientifica do ex-ministro do STJ Ruy Rosado de Aguiar Jr., para discutir e propor enunciados aptos a dar subsidiariedade a decisões judiciais. Desta forma, devido ao vacilo inicial da jurisprudência pátria em reconhecer a possibilidade da Exclusão do Ocupante Antissocial, na V Jornada do Direito Civil do CJF, realizada em 2012, aprovou enunciado proposto pelo brilhante desembargador do TJRJ Marco Aurélio Bezerra de Melo, espancando quaisquer dúvidas que poderiam pairar sobre o tema, in verbis:

Enunciado 508: Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (art. , XXIII, CRFB e 1228, § 1º, CC) e a vedação ao abuso do direito (art. 187 e 1228, § 2º, CC) justificam a exclusão do condômino anti-social, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único, art. 1337, do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

Marco Aurélio, que tivemos a honra de ter como professor na pós-graduação que ora se encerra, apresenta na justificativa da proposta do enunciado acima, um resumo do todo o exposto no presente trabalho, a saber:

Justificativa: A sanção de exclusão do condômino anti-social, conquanto seja extremamente severa, por vezes, é o único mecanismo para o restabelecimento da paz social e a convivência harmônica entre os condôminos. A tentativa de sancionar apenas patrimonialmente o condômino anti-social pode não ser o suficiente, pois se após as árduas providências tomadas pelo condomínio, o condômino associal resolver pagar o equivalente a dez vezes o valor da cota condominial e continuar criando “insuportabilidade de convivência”, deverá sofrer uma sanção mais enérgica que vem a ser a própria interdição do imóvel para o condômino recalcitrante. Situações envolvendo prostituição, drogas, festas rave, dentre outras, não devem ser toleradas pela comunidade cumpridora de seus deveres. A parte final do parágrafo único do art. 1337 do Código Civil diz que a sanção patrimonial será aplicada “até ulterior deliberação da assembleia” que poderá deliberar pelo ajuizamento de ação judicial para excluir o condômino anti-social. Importa assinalar que tal medida é admitida no direito suíço, alemão, italiano, espanhol e argentino. Não se vulnera o direito de propriedade, na medida em que o condômino anti-social após a determinação judicial liminar ou definitiva, poderá exercer outros poderes dominiais como a própria alienação. O referido enunciado amolda-se ao atual estágio do direito civil em que se prestigia a funcionalidade dos institutos (art. , XXIII, CC e 1228, § 1º, CC) e o repúdio ao abuso do direito (art. 187 e 1228, § 2º, CC).

Assim, resta indubitável a autorização jurisprudencial, devendo servir de orientação a decisões futuras, pela possibilidade da exclusão do Ocupante Antissocial do Condomínio Edilício.

CAPÍTULO IV

DA POSSIBILIDADE JURÍDICA DO DESPEJO DO OCUPANTE ANTISSOCIAL

Constatada a possibilidade jurídica da exclusão do Ocupante Antissocial pelo Condomínio, o qual considerado como representante dos demais ocupantes, por óbvio que deve-se concluir pela possibilidade do proprietário do imóvel despejar o inquilino que vem usando nocivamente a coisa, sobretudo antes da primeira hipótese (exclusão) acontecer.

Isso porque, como devidamente investigado no item 1.4.2. deste trabalho, as obrigações decorrentes das sanções impostas ao Ocupante Antissocial, quais sejam, multas do parágrafo 2º do art. 1.336, do art. 1.337, e seu parágrafo único, todos do CC, bem como eventuais indenizações (perdas e danos) fixadas, acompanham a coisa, com natureza propter rem. Deste modo é forçoso reconhecer que o proprietário/locador é responsável solidário por aquelas obrigações, não só porque o próprio bem as garante, mas também por seu dever de vigilância[113], resguardado, claro, seu direito de regresso contra o inquilino[114]. Não é preciso lembrar, eis que notória, a autorização legal expressa quanto à penhorabilidade do imóvel para garantir débitos em função da própria coisa, mesmo que seja Bem de Família, nos termos do art. , IV, da Lei 8.009/90[115].

Ora, se o locador pode vir a perder sua propriedade por conta do comportamento antissocial reiterado do locatário, é evidente que possui o direito, e mais, o dever, de buscar a cessação do uso abusivo, com o despejo do inquilino infrator. Para tanto a Lei do Inquilinato (Lei. 8.245/91) socorre o locador, senão vejamos:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
[...]
II- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

Sylvio Capanema de Souza, nosso professor nesta pós-graduação, elucida que a inadimplência da obrigação legal ou contratual, a que se refere o inciso II do art. 9ª supra, enseja ação de despejo. E continua:

Não se refere o legislador à gravidade da infração, donde se conclui que qualquer violação de dever legal ou contratual enseja o pedido de resolução.
[...]
O fato do infrator, no curso da ação, fazer cessar a violação, voltando a cumprir a lei ou contrato, não impede o despejo, já que a aferição da falta tem que ser feita à época do ajuizamento da ação.[116]

Observa-se, pois, que a violação às regras legais ou contratuais é tão reprovável que acarreta de pronto o direito à dissolução do contrato de locação. Não podendo-se olvidar que é obrigação legal expressa da Lei do Inquilinato o cumprimento das normas condominiais, in verbis:

Art. 23. O locatário é obrigado a:
[...]
X- cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;"

Com efeito, submetendo-se o inquilino às normas condominiais, completa Capanema, a “violação de seus dispositivos traduz infração a obrigação legal, ensejadora de ação de despejo”.[117]

Não bastasse, ante ao todo o exposto neste trabalho, cumpre lembrar que o comportamento antissocial a desafiar as sanções do art. 1.337 do CC nada mais é do que a violação das normas, não só condominiais, mas também legais, de cumprimento da função social da sociedade, deveres de vizinhança, vedação ao abuso de direito, acarretando a violação ao Direito Fundamental à Dignidade Humana dos demais ocupantes do Condomínio, e, como visto acima, igualmente do proprietário do imóvel, no caso do Ocupante Antissocial ser locatário.

4.1. Dos Precedentes Jurisdicionais

Destarte, sem maiores digressões, já que previsto expressamente na Lei, cristalina está a possibilidade do despejo do locatário considerado Ocupante Antissocial perante o Condomínio. Outra não é a posição pacífica da jurisprudência brasileira:

Do TJPR, julgado de 1992, sobre o arrepio às novas comportamentais exigíveis:

RESIDENCIAL - OCUPANTE DO IMOVEL QUE AGRIDE FISICAMENTE O LOCADOR - CONDENACAO NO JUÍZO CRIMINAL - PREDIOS DE APARTAMENTOS - OFENSA AS NORMAS CONVENCIONAIS DE CONVIVIO SOCIAL - DESPEJO DECRETADO - APELO IMPROVIDO. DEVE SER RECONHECIDA COMO RESPONSABILIDADE DELITUAL A INFRACAO QUE, EMBORA NAO LIGADA DIRETAMENTE AO CONTRATO, SOBRE ELE REPERCUTE DE FORMA NEGATIVA. EM SE TRATANDO DE PREDIO DE APARTAMENTOS, DEVEM SER GUARDADOS OS PRECEITOS ATINENTES A BOA VIZINHANCA DO DIREITO COMUM, COM A FINALIDADE DE SE RESGUARDAR A CADA COMPOSSUIDOR O SOSSEGO, A PRIVACIDADE, A INCOLUMIDADE FISICA E A SEGURANÇA. INFRINGE A LOCACAO A CONDUTA ILICITA DO REPRESENTANTE DO LOCATARIO, QUE AGRIDE A SOCOS O LOCADOR, POR NAO PODER ESTACIONAR O SEU CARRO NA GARAGEM, EM FACE DA REALIZACAO DE REPAROS NO LOCAL. DOUTRINA: LOPES, SERPA. "CURSO DE DIREITO CIVIL", VOL. II, PAG. 424 2A. EDICAO, RJ, FREITAS BASTOS, 1957 . PEREIRA, CAIO MARIO DA SILVA. "CONDOMÍNIO E INCORPORACOES", PAG. 151, 4A. EDICAO, RJ, FORENSE, 1983.[118]

Do antigo Tribunal de Alçada do RS, de 1984, sobre a alteração da destinação, mediante sublocação com indício de prostíbulo:

AÇÃO DE DESPEJO. INFRACAO DE OBRIGACAO CONTRATUAL E LEGAL POR PARTE DA LOCATARIA, QUE DE RESIDENCIA PARA SUA FAMÍLIA PASSA A SUBLOCAR, SEM CONSENTIMENTO DA LOCADORA, PARTE DO IMOVEL LOCADO PARA MOCAS DE CONDUTA SUSPEITA DENOMINADAS EUFEMISTICAMENTE COMO "MASSAGISTAS", TRAZENDO A SUA PRESENCA INCOMODOS A VIZINHANCA. SENTENCA QUE DECRETOU O DESPEJO CONFIRMADA.[119]

Do TJRJ, também sobre alteração de destinação:

Apelação cível - Ação de despejo - Locação não residencial com finalidade exclusiva de exploração, direta ou indireta, de comercialização e/ou distribuição de produtos derivados de petróleo Posto de gasolina desativado - Utilização para realização de feirões de veículos usados - Infração contratual configurada [...][120]
SUMARISSIMO. COMINATÓRIA. CONDOMÍNIO. UTILIZAÇÃO INDEVIDA DO IMÓVEL. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. COMPROVANDO-SE ATRAVES DE PERÍCIA TER O RÉU DADO DESTINAÇÃO COMERCIAL A IMÓVEL EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL, IMPÕE-SE A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO IMPROVIDO.[121]

Ainda do TJRJ, especificamente sobre incompatibilidade de convivência entre as ocupantes e os demais moradores do condomínio:

APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO EXPEDIDA. PEDIDO RECEBIDO COMO DESPEJO MOTIVADO. DEMONSTRAÇÃO DE INFRAÇÃO LEGAL PRATICADA PELA LOCATÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DECRETAÇÃO DO DESALIJO. [...] 7. Pela leitura da peça inicial, depreende-se que a locação firmada entre as partes foi por meio verbal e perdurou por um ano (de 02/02/2010 a 02/02/2011), tendo sido prorrogada por prazo indeterminado, tacitamente. Constata-se também que o ora apelado, ao ajuizar a presente demanda, valeu-se da denúncia vazia, contudo declinou o motivo para rescisão do contrato, qual seja a locatária vem lhe causando e à vizinhança sérios problemas de convivência. 8. Nessa ordem de ideias, em observância ao princípio da economia e celeridade processual, há de ser considerado o presente despejo como motivado e baseado em uma das situações enumeradas pelo art. 9º da lei de locações, conforme prevê o art. 47 do mesmo diploma. 9. In casu, se ora apelado declina que pretende retomar o imóvel, em virtude de violação dos direitos de vizinhança praticada pela locatária, há de ser considerada uma infração legal, o que possibilita que a locação seja desfeita. 10. Impende ressaltar que o locador demonstrou fato constitutivo de seu direito ao juntar o Registro de Ocorrência às fls. 22/23, o qual descreve a conduta infracional da locatária ao perturbar o sossego alheio, alegação esta não infirmada pela ré por provas que lhe competiam produzir, tendo sido, inclusive, decretada sua revelia. 11. Presunção de veracidade do Boletim de Ocorrência, sendo ônus da parte contrária desconstituir os fatos ali descritos. Precedente do STJ. 12. Manutenção da sentença que decretou o desalijo. 13. Recurso a que se nega seguimento.[122]

Em derradeiro, há de se reconhecer, em determinados casos, a urgência da tutela jurisdicional para acabar com a violação dos deveres legais do ocupante, dada à colisão com os interesses dos demais ocupantes do Condomínio Edilício, bem como às consequências patrimoniais para o locador, atraindo o cabimento de medida liminar na ação de despejo aqui debatida, nos termos do entendimento do STJ:

AÇÃO DE DESPEJO. Tutela antecipada - Possibilidade. Cabível, nas ações de despejo, a antecipação de tutela, como o é em toda a ação de conhecimento, seja a ação declaratória, seja constitutiva (negativa ou positiva), condenatória, mandamental, se presentes os pressupostos legais. Recurso não conhecido.[123]

Entendimento seguido pelos tribunais de todo o Brasil:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de rescisão contratual C.C. despejo e indenização - Arrendamento rural. Tutela antecipada concedendo o despejo. Cabimento. Requisitos autorizadores presentes. Contrato extinto pelo término do prazo. Art. 26, I, do Decreto nº 59.566/66. Recurso desprovido.[124]
AGRAVO INTERNO. Agravo de Instrumento - Ação de despejo - Contrato de locação de imóvel comercial - Concessão de tutela antecipada - Cabimento - Caso concreto - Matéria de fato. Decisão que se mantém pelos seus próprios fundamentos jurídicos, legais e fáticos. Agravo interno desprovido.[125]

Estritamente sobre a possibilidade de concessão de liminar em ação de despejo por descumprimento legal, in casu a alteração da destinação do imóvel, ótimo aresto do TJRJ:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. Ação de despejo fundada em inadimplemento contratual - Possibilidade de antecipação de tutela. A medida cautelar tem a sua necessidade justificada pela possibilidade de ocorrerem situações em que a ordem jurídica se vê posta em perigo iminente, de tal sorte que o emprego de outras formas de atividade jurisdicional provavelmente não se mostraria eficaz, seja para impedir a consumação da ofensa, seja mesmo para repará-la de modo satisfatório. O poder geral de acautelamento é inerente ao exercício da função jurisdicional e tem por fonte a soberania popular expressa na Constituição originária, a proclamar o direito fundamental de acesso à jurisdição e o princípio da separação dos Poderes da República. O poder cautelar do juiz, nos casos que lhe são submetidos a julgamento, é indicado nas normas de patamar inferior à Lei Maior, mas por elas não pode ser suprimido ou limitado, em atenção ao princípio da supremacia da Constituição. Não há que se falar em preclusão em tema de cautelar, liminar ou de antecipação de tutela em face dos termos expressos constantes do disposto no art. 273, § 4º, do Código de Processo Civil. Aqueles que percebem distinção ontológica entre cautelar, liminar e antecipação de tutela certamente não poderão ignorar que o juiz, no julgamento da lide, ou na antecipação do julgamento, deverá aplicar as normas legais , no caso, o disposto no art. 273, § 4º, antes referido. Aqueles outros, como o redator deste acórdão, que somente vislumbram distinção formal entre medida cautelar, liminar e antecipação de tutela, não poderão negar que, na ausência de norma expressa, deverão empregar a regra de analogia mandada pelo mesmo art. 126 do Código de Processo Civil, em redação mais aperfeiçoada que aquela que está no art. da Lei de Introdução ao Código Civil. Ainda que não prevista a antecipação de tutela expressamente na Lei nº 8.245/91, que regula o inquilinato urbano, tal providência é perfeitamente cabível nas ações locatícias, como assentaram os precedentes do Superior Tribunal de Justiça e o remançoso entendimento da doutrina. Direito Empresarial. Contrato misto de locação de prédio, comodato de equipamentos e fornecimento exclusivo de combustível e outras mercadorias. Inadimplemento. O conteúdo complexo do contrato em que prepondera a locação de prédio urbano não lhe retira o amparo da legislação comum do inquilinato. Deve o locatário manter a destinação do imóvel, na forma prevista contratualmente (art. 17 da Lei nº 8.245/91) e, tendo a agravante alugado sua propriedade com o fito específico de que fosse utilizada para a revenda de combustíveis e outros produtos por ela distribuídos, não pode o locatário, a seu bel-prazer, dele se utilizar para o comércio de marcas e produtos diversos. Por fim, a prática que vem sendo adotada pelas empresas distribuidoras, revelada nestes autos, vem, ao reverso do sustentado na sentença, a colaborar com os objetivos das políticas nacionais “para o aproveitamento racional das fontes de energia”, apresentados pela Lei nº 9.478/97, à medida que protege os interesses do consumidor quanto a preço, qualidade e oferta dos produtos (art. 1º, inc. III). Não se pode negar que a chamada “quebra de bandeira” confunde o consumidor final e torna mais difícil o controle da origem dos combustíveis, favorecendo as empresas que praticam ilegalmente a atividade de distribuição. Provimento do recurso para conceder o despejo provisório.[126]

Com efeito, o comportamento antissocial caracteriza violação legal a desafiar ação de despejo, inclusive com antecipação dos efeitos a tutela, caso comprovado o periculum in mora em fazer cessar a violação ante aos direitos não só do locador, mas e, mormente, dos demais ocupantes do Condomínio.


CONCLUSÃO

A vida condominial é complicada. Várias pessoas com criação, valores, crenças, personalidades diferentes, convivendo dentro de um mesmo microuniverso. Pessoas apaixonadas têm seus desentendimentos, imagine-se estranhos. Por isso mesmo que, assim como a vida em sociedade, a vida em condomínio depende do cumprimento de regras, dispostas não só na Lei, mas também na Convenção do Condomínio, Regimento Interno e assembleias de condôminos. Além dessas, ainda existem as normas de condutas que, apesar de não estarem previstas em uma regra, são esperadas das pessoas em gerais (homem médio), bom senso, bons costumes do lugar, etc.

Mesmo assim, problemas entre vizinhos não são raros, todo mundo já teve ou conhece um caso de divergência entre vizinhos. Festa barulhenta, infiltração, lixo em locais inadequados, grandes reformas, obstrução de vaga de garagem, animais barulhentos ou raivosos, uso exclusivo da área comum, grande rotatividade em uma unidade, tudo pode ser um problema em potencial. Cada um desses problemas traz uma grande dose de incômodo, que é agravado pelos problemas da vida cotidiana de cada indivíduo. E, mais ainda, no caso de reincidência. Por exemplo, se você chega no condomínio e a sua vaga está sendo utilizada indevidamente, você vai até a portaria, informa o ocorrido, e, em seguida, o dono do veículo estacionado aparece para retirá-lo, não sem antes pedir desculpas pelo ocorrido, contudo, no dia seguinte, lá está o mesmo veículo parado na sua vaga novamente. É claro que a reincidência traz um impacto negativo muito maior, e, por isso, abalador da paz de espírito.

Na maioria dos casos, o transgressor é advertido e ou punido com uma multa, que pode ou não está prevista na convenção, dada a autorização do art. 1.336, § 2º do CC, e acaba se adequando às regras de convivência harmoniosa.

Mas em outros, mais frequentes do que se imagina, o infrator simplesmente escolhe continuar a descumprir as normas convencionais e legais, em detrimento de seus vizinhos, praticando a conduta reprovável reiteradamente. Contra esses, o Código Civil autoriza a assembleia, por 3/4 dos demais ocupantes, aplicar-lhe multas, a primeira no valor correspondente até 5 cotas condominiais, a segunda de até 10 cotas, pela inteligência do art. 1.337. Veja que aqui já não se tratam de violações isoladas, mas sim condutas ilícitas impregnadas com o fator agravante desafiador da paz – a reincidência.

As assembleias de deliberação das multas mencionadas deverão conter expressamente em suas convocações o item referente à sua apreciação, bem como devem ser precedidas de notificação ao ofensor para comparecer, e, querendo, apresentar defesa, assegurando-lhe Ampla Defesa e Contraditório. Os ocupantes não condôminos podem votar nas assembleias, por serem os prejudicados dos atos ali apreciados, o CC prevê expressamente a necessidade dos votos de 3/4 dos condôminos ou possuidores. E, ainda, porque a Lei 4.591/64 prevê a possibilidade de locatários votarem, uma vez que tal lei é aplicada subsidiariamente ao CC, no que não for incompatível com este.

A reiteração, aumentando exponencialmente o incômodo coletivo, inegavelmente, acaba por causar tamanha repulsa dos demais ocupantes do condomínio, a ponto de tornar impossível a convivência com o ocupante infrator, seja ele condômino (proprietário) ou possuidor (locatário, comodatário, usufrutuário, etc.).

Neste ponto o Código Civil, se adequando aos novos parâmetros legislativos que visam manter a contemporaneidade da Lei através das mudanças sociais que sucederem na sua vigência, escolheu lançar mão de uma cláusula geral aberta, onde prevê que na hipótese de se tornar impossível a convivência com o ocupante infrator, a multa do décuplo da cota condominial “até ulterior deliberação da assembleia”.

Esse nova deliberação, que deverá atender a todos os requisitos das assembleias anteriores, só poderia ter um objetivo, aplicar sobre uma sanção diferente das pecuniárias, visando cessar a reiteração da conduta abusiva, podendo ser qual seja, decidir pela propositura de uma ação judicial visando a exclusão do infrator da seara condominial. Seria o próximo passo, em cumprimento ao princípio da gradação da pena.

Tal ação teria como fundamento o fato de a infração de normas tanto convencionais, quanto dos Direitos (Deveres) de Vizinhança contidos no CC, e ainda dos bons costumes, são violações legais, configurando abuso de direito de uso do imóvel, que, por sua vez, esvazia a Função Social da propriedade. Isso porque a propriedade não é mais um direito absoluto, possuindo diversos limitadores ao seu exercício pleno. Não é à toa que a nova conceituação do direito de propriedade é poder de senhoria sobre um bem, podendo usar, de forma normal, gozar, usufruir, e reavê-la, enquanto preencher a sua função social. Normal, endenta-se, não nociva ou abusivamente.

É da sistemática do ordenamento jurídico pátrio o violador de um direito receber como pena a perda daquele mesmo direito. Destarte, o exercício abusivo do direito de uso da propriedade deve ser punido com a perda deste direito – apenas o direito de uso, mantendo os demais atributos do direito de propriedade intactos, ergo, no caso de ser o Ocupante Antissocial o proprietário do imóvel, poderá locá-lo, emprestá-lo, ou vende-lo, apenas sendo constrangido a não mais usá-lo. Também é da sistemática do Direito brasileiro a recondução do lesado ao status quo ante, de forma a diminuir seus prejuízos decorrentes da violação de seus direitos. Nesta senda, o estado anterior era o momento em que havia paz naquele condomínio, o que, dada a impossibilidade de convivência, só será alcançado novamente com a exclusão do Ocupante Antissocial.

Trata-se de ponderação de direitos, de um lado os direitos do ocupante de uso da propriedade e direito subjetivo à moradia, de outro a violação dos direitos de todos os demais ocupantes e funcionários daquele condomínio, mormente, o Direito Fundamental à Dignidade da Pessoa Humana a qual possui como atributos a proteção da privacidade, sossego, segurança, salubridade, inviolabilidade de sua casa, que, somados, suportam a paz de espírito. É curial se reconhecer a lógica constitucional que determina a preponderância dos direitos da maioria sobre do indivíduo, e, ainda, a preponderância do valor supremo da Dignidade sobre quaisquer outros direitos.

O juiz deverá analisar a situação fática, a comprovação inequívoca das violações, conferir o cumprimento dos requisitos das assembleias que antecederam a ação, interpretar a cláusula aberta não de forma estanque, mas por uma visão geral do ordenamento jurídico como um todo, sob o manto dos Princípios Constitucionais, pautando-se pela orientação hermenêutica do Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil do CJF, e precedentes jurisprudenciais firmados à espécie, para julgar procedente o pleito de suspensão do direito de uso do bem, com a consequente exclusão do Ocupante Antissocial do Condomínio.

Na hipótese do ofensor ser um possuidor, é desejável, embora não exigível, a notificação do proprietário sobre as violações, das assembleias e eventuais punições. Acontece que as multas impostas ao Ocupante Antissocial possuem caráter propter rem, podendo causar a penhora e leilão do imóvel. Ademais, a violação de normas condominiais constitui infração legal a desafiar ação de despejo. Tem-se, pois, que o locador deve perseguir o desalijo, não só evitando maiores prejuízos ao seu patrimônio, mas fazendo cessar por via transversa a violação aos direitos dos demais ocupantes.

Para o Direito proteger a quem quer dormir em paz, viver em paz, ter assegurada seu Direito Fundamental à Dignidade da Pessoa Humana, quando todas as medidas coercitivas expressamente previstas em lei não são suficientes, apenas a exclusão do Ocupante Antissocial do Condomínio Edilício pode trazer novamente a harmonia aquele microuniverso. É o último remédio, a única saída, devidamente autorizada pela interpretação principiológica civil-constitucional do ordenamento jurídico e orientação jurisprudencial.

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Notas:

[1] MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Marcio Antero Motta Ramos. O Condomínio Edilício no Novo Código Civil. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 3.

[2]É a revogação parcial pela nova lei, como define aLei de Introdução ao Código Civill,LICCC, em seu art.º.,§ 1ºº: “A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando com ela seja incompatível ou quando trate inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.”

Ora, de fácil entendimento, o Código Civil não revogou expressamente a lei 4.591/64, não tem nenhuma incompatibilidade com ela e não tratou da matéria de forma integral. Assim, claro está que parte da lei 4.591/64, da que trata do condomínio em edificações, está em vigor – já que a outra metade da lei, que cuida da incorporação imobiliária, prevalece integralmente.

Por exemplo, o Código Civil não inseriu na parte do condomínio edilício assuntos que seguem válidos na lei 4.591/64:

O art. . da lei 4.591/64 trata do denominado ‘condomínio especial’, que é aquele onde não existe na divisão da propriedade a fração-ideal, sendo unidades autônomas, mas que, por força de área comum, devem as partes instituir um condomínio, a fim de se ratear despesas. É o caso, por exemplo, das antigas vilas. A lei nova não trata disso.

E, tema desta matéria, é o caso do art. 24, § 4º, da lei 4.591/64, que definiu o voto do locatário. Diz o parágrafo da lei: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.” (MEIRELES, Marcelo Alvarez Rocha. Locatário Permanece com Direito a Voto. Condoworks, 2008).

[3] MORAN, Maria Regina Pagetti. Exclusão do Condômino Nocivo nos Condomínios em Edifícios. São Paulo: LED, 1996, p 18.

[4] CARNEIO, Waldir de Arruda Miranda. Perturbações Sonoras nas Edificações Urbanas: (ruído em edifícios, direito de vizinhança, responsabilidade do consumidor, indenizações): doutrina, jurisprudência e legislação. São Paulo: RT, 2001, p.2, Apud MACHADO, Bruno Mangini de Paula. O Condomínio Edilício e o Condômino com Reiterado Comportamento Antissocial. Dissertação (Mestrado em Direito), São Paulo: Universidade de São Paulo, 2013, p. 13-14.

[5] Direito Ambiental Brasileiro. São Paulo: Malheiros, 8ª ed., 2000, p. 596-597, Apud SILVA, André Pataro Myrrha de Paula e. A Proteção Jurídica do Sossego no Condomínio Edilício. Jus Navigandi, Teresina,, 2008.

[6] NIEMTZOW, RC. - Loud Noise and Pregancy. Military Medicine, Association of Military Surgeons of U.S, 1993, vol 158 apud FERRI, Giovana. A gestante exposta ao ruído: efeitos auditivos para o feto. 1999. 35f. Dissertação (Especialização em Audiologia Clínica) – Centro de Especialização em Fonoaudiologia Clínica, Porto Alegre, 1999. Apud SILVA, André Pataro Myrrha de Paula e. Op. cit.

[7] Reportagem sobre o desabamento do Edifício Liberdade e as edificações vizinhas em anexo.

[8] Um Dia de Fúria (Falling Down). Dirigido por Joel Schumacher. EUA, 1993.

[9] OLIVA, Luiza. Violência: Fora dos Limites. In Revista Direcional Condomínios, Edição 126. São Paulo: Direcional Condomínios, 2008.

[10][10] RUGGIERO, Antonio Biasi. Questões imobiliárias. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 90. Apud SOARES, Deise Mara. Direito de Vizinhança e Comportamento Anti-social. Rio Grande: Âmbito Jurídico, 2005.

[11] Reportagem sobre vizinhos de Ronaldinho Gaúcho quererem expulsá-lo do condomínio em anexo.

[12] MIRANDA, Martinho Neves. A Possibilidade Jurídica de Exclusão do Condômino Antissocial. Revista da Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro – EMERJ, nº 49, Rio de Janeiro: EMERJ, 2010.

[13] PEREIRA, Caio Mario da Silva Pereira. Instituições de Direito Civil: Direitos Reais. Vol IV, 18ªed., Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 89.

[14] RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Direito das Coisas. 27ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 77.

[15] AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário – Teoria Geral e Negócios Imobiliários. 3ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 59.

[16] DANTAS, San Tiago. Programa de Direito Civil III. Edição Histórica. Rio de Janeiro: Rio, p. 93. Apud AVVAD, Pedro Elias. Op. Cit., p. 75.

[17] AVVAD, Pedro Elias. Op. Cit., p. 59.

[18] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. Atualizado por Sylvio Capanema de Souza e Malhim Namem Chalhub. 11ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 11.

[19]Código Civil de 19166 (revogado): “Art.5244. A lei assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seus bens, e de reave-los do poder de quem quer que injustamente os possua”.

[20] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Op. Cit., p. 12.

[21] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Op. Cit., p. 154.

[22] SCIALOJA, Vittorio. La Proprietá, p. 312. Apud MAXIMILIANO, Carlos. Condomínio. 4ª ed., São Paulo: Freitas Bastos, 1956, p 7. Apud MELLO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito das Coisas. 2ª ed., Rio de Janeiro: Lumens Juris, 2008, p. 216.

[23] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 15ª ed., vol. 4, São Paulo: Saraiva, 2000, p. 189.

[24] MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Marcio Antero Motta Ramos. Op. Cit., p. 36.

[25] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Op. Cit., p. 41.

[26] MEZZARI, Mauro Pazatti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, p. 18.

[27] BRANDÃO, Alonso Caldas. Manual do Condomínio. A. Coelho Fº Editor, 1976, p 19. Apud AVVAD, Pedro Elias. Op Cit., p 160.

[28] AVVAD, Pedro Elias, Op. Cit.,p. 160.

[29] AVVAD, Pedro Elias. Op Cit., p. 160.

[30] Apud AVVAD, Pedro Elias. Op. Cit., p 161, nota 180.

[31]Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho”.

[32] MIRANDA, Martinho Neves. Op. Cit.

[33] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Op Cit. 93.

[34] Neste sentido, MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Op. Cit., p. 240.

[35] Lei4.5911/64, art.322, J).

[36]Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.

Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual”.

[37] MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Op. Cit., p. 259.

[38] NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 10ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2013, p. 1.244.

[39] 2º TAC/SP – 3ª C., Ap. s/ Rev. nº 854263-0/7 - Rel. Des. Carlos Giarusso Santos - j. 03.08.2004.

[40] TJ/SP - Ap. 405.942-4/9-00 - Rel. José Luiz Gavião de Almeida - – 9ª C. Dir. Privado – j. 13.04.2010.

[41]Código Civill, art.1.3511.

[42] LEITE, Manoel Carvalho da Costa. Manual das Contravenções Penais. Editora Saraiva. São Paulo: 1962, p.166. Apud SILVA, André Pataro Myrrha de Paula e. Op. Cit.

[43] MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Coisas. 25ª ed., v. 3, São Paulo: Saraiva, 1986, p. 138. Apud MACHADO, Bruno Mangini de Paula. Op. Cit., p. 78.

[44] CAVALIERI FILHO, Sergio. Programa de Responsabilidade Civil. Rio de Janeiro: Atlas.

[45] DANTAS, Francisco Clementino San Tiago. O Conflito de Vizinhança e Sua Composição. 2ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1972, p. 102. Apud MACHADO, Bruno Mangini de Paula. Op. Cit., p. 79.

[46] Enunciado nº922, da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, em 2003: “As sanções do art.13377 donovo Código Civill não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”.

[47]Apelação. - Condomínio. - Aplicação de multa a condômino, por comportamento anti-social. - Para a aplicação sucessiva da multa, de que trata oparagrafo unicoo art.13377 doCódigo Civill, são necessárias deliberações da assembléia, caso por caso, permitindo a defesa do condômino diante de cada fato a ele imputado. - RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJRJ - 0006587-52.2004.8.19.0209 (2007.001.24277) - APELACAO - 1ª Ementa - DES. JOSE DE SAMUEL MARQUES - Julgamento: 27/06/2007 - DECIMA TERCEIRA - CÂMARA CIVEL).

[48]CONDOMÍNIO DE EDIFICIO. CONDUTA ANTI-SOCIAL. APLICACAO DE MULTAS. Apelação. Condomínio edilício. Multa. Conduta anti-social. Embora a Convenção e o Regulamento Interno do Condomínio prevejam como atribuição do Síndico a imposição de multa pelas infrações perpetradas pelos moradores do edifício, em detrimento das normas regulamentares, independente de manifestação assemblear, com a regulação da matéria pelo novo Código Civil este, por se tratar de norma de ordem pública, possui aplicação imediata a partir de sua entrada em vigor, considerando a natureza estatutária da convenção condominial, aplicando-se, portanto, o artigo 1.337 do novo diploma que exige, para a imposição de multa, a deliberação de três quartos dos condôminos restantes. Conhecimento e desprovimento da apelação.” (TJRJ - 0058887-33.2004.8.19.0001 (2006.001.08922) - APELACAO - 1ª Ementa - DES. MARIO ROBERT MANNHEIMER - Julgamento: 23/01/2007 - DECIMA SEXTA - CÂMARA CIVEL - Ementário: 11/2007 - N. 06 - 15/03/2007).

[49] BRITO, Rodrigo de Azevedo Toscano. Contornos do Condomínio Edilício no Novo Código Civil. Revista de Direito Imobiliário, nº 53, São Paulo, 2012, p. 61-67. Apud ADOLFO, Luiz Gonzaga Silva; BONACINA, Rafael. A (Im) Possibilidade de Exclusão do Condômino Nocivo. Revista Pensa, v. 16, nº 2, Fortaleza, 2011, p. 667-668.

[50] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Op. Cit., p. 50.

[51] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. v. 5, São Paulo: Atlas, 2003.

[52] RIZZARDO, Arnaldo. Op. Cit.

[53] LOBO JUNIOR, Helio. Apud SARMENTO FILHO, Eduardo Sócrates Castanheira. Condomínio Edilício Tendo o Solo Como Única Área Comum. São Paulo, 2003.

[54] STJ - REsp 701483/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, j. 17/03/2005.

[55] RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. 3ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 49.

[56] STJ - Recurso Especial nº 254.520⁄PR, Relator Ministro Barros Monteiro, DJ 18.12.2000.

[57] STJ - AgRg no AgRg no Ag 776699⁄SP, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 08⁄02⁄2008.

[58] “Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: [...] IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”

[59] TJRJ - 0098340-64.2006.8.19.0001 - APELACAO - 1ª Ementa - DES. EDSON VASCONCELOS - Julgamento: 16/04/2008 - DECIMA SETIMA CÂMARA CIVEL. (íntegra em anexo).

[60] TJRJ - 0009873-65.2009.8.19.0208 - APELAÇÃO 1ª Ementa - DES. ANDRE ANDRADE - Julgamento: 12/05/2010 - SÉTIMA CÂMARA CÍVEL.

[61] MIRANDA, Martinho Neves. Op Cit.

[62] TJ-SC - Apelação Cível : AC 693586 SC 2008.069358-6 – Rel. Des. Carlos Adilson Silva – Primeira Câmara de Direito Civil – 10/03/2010.

[63] "Art. 6o São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição”.

[64] MIRANDA, Martinho Neves. Op. Cit.

[65] MORAES, Maria Celina Bodin. A Caminho de um Direito Civil Constitucional. In Revista Quaestio Iuris.

[66] Idem, p. 4.

[67] MORAES, Maria Celina Bodin. Op Cit. P 4.

[68] TEPEDINO, Gustavo. Dez Anos de Código Civil e A Abertura do Olhar do Civilista. Conferência, In CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL. V JORNADA DE DIREITO CIVIL. Min. Ruy Rosado de Aguiar Jr. [org.], Brasília: CJF, 2012, p. 38-39.

[69] DINIZ, Maria Helena. Compêndio de Introdução ao Estudo do Direito, Saraiva, 2005.

[70] GUASTINI, Riccardo. Teoria e Dogmatica dele Fonti, Giuffrè, 1998.

[71] GRAU, Eros Robert. A Ordem Econômica naConstituiçãoo de 1988, 15ª ed., São Paulo: Malheiros, 2013, p. 151.

[72] GRAU, Eros Roberto Grau. Op. Cit., p. 157.

[73] TEPEDINO, Gustavo. Op. Cit., p. 39.

[74] ÁVILA, Humberto. Teoria dos Princípios – da definição à aplicação dos princípios jurídicos. 14ª ed., São Paulo: Malheiros, 2013.

[75] SILVA, José Afonso da. Curso de Direito Constitucional Positivo. 22ªedição. São Paulo: Malheiros, 2003, p. 119. Apud MIRANDA, Martinho Neves. Op. Cit.

[76] MELO, Celso Antonio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo, 13ª ed, São Paulo: Malheiros, 2001.

[77] GRAU, Eros Roberto. Op. Cit.

[78] TJRJ - 0233216-43.2012.8.19.0001 – APELACAO - DES. MARCOS ALCINO A TORRES - Julgamento: 06/11/2013 - VIGESIMA SETIMA CÂMARA CIVEL.

[79] REALE, Miguel. Visão Geral do Projeto do Código Civil: Cidadania, Revista da Associação Brasileira dos Magistrados, v. 5, Rio de Janeiro, 2001, p. 65. Apud ANGÉLICO, Américo. Op. Cit.

[80] ANGÉLICO, Américo. Op. Cit.

[81] SLAIBI FILHO, Nagib. As fontes do direito: a lei, os costumes. Rio de janeiro, 2013.

[82]Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:

[...]

II - propriedade privada;

III - função social da propriedade

[83]Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha

[84]Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem.

[85]§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas”.

[86] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 3ª ed., v. V – Direito das Coisas, São Paulo: Saraiva, 2008, p. 224. Apud YOSHIRO, Andre Motoharu. A Função Social da Propriedade A Exclusão do Condômino Antissocial. Migalhas, 2012.

[87]Art. 8o Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.

[88] “Art. 184. Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.”

[89] DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado, Saraiva, 1ª ed., 1995, p. 425-427 Apud SOARES, Deise Mara. Direito de Vizinhança e Comportamento Anti-social. Rio Grande: Âmbito Jurídico, 2005.

[90] STJ - REsp 1169865 DF 2009/0237862-0 – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – Quarta Turma – 13/08/2013.

[91]Art. 12. Pode-se exigir que cesse a ameaça, ou a lesão, a direito da personalidade, e reclamar perdas e danos, sem prejuízo de outras sanções previstas em lei.”

[92]Art. 21. A vida privada da pessoa natural é inviolável, e o juiz, a requerimento do interessado, adotará as providências necessárias para impedir ou fazer cessar ato contrário a esta norma.”

[93] MIRANDA, Martinho. Op. Cit.

[94] Art.º, II, daConstituição Federall.

[95]CONDOMÍNIO. Área comum. Prescrição. Boa-fé. Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o statu quo. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio). Recurso conhecido e provido.” (STJ - REsp 214680/SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/1999, DJ 16/11/1999, p. 214.)

[96] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. São Paulo: Malheiros,2000; e RODRIGUES, Silvia. Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 1989. Apud MIRANDA, Martinho Neves. Direitos de Vizinhança, Limitação Administrativa, Servidão Administrativa, & Desapropriação Urbanística no Direito da Cidade, Revista Fórum do Direito Urbano e Ambiental, v. 3, nº 16, Belo Horizonte, 2004.

[97] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Op. Cit.

[98] WLOCH, Fabrício. A Possibilidade de Expulsão de Morador Sociopata do Condomínio Edilício. Sinescontábil, 2006.

[99] MORAIS, Alexandre de. Direito Constitucional. 16.ed. São Paulo: Atlas, 2002. p. 129. Apud PEREIRA, Anna Kleine Neves. Bioética, Biodireito e o Princípio da Dignidade da Pessoa Humana. Âmbito Jurídico, XII, nº 64, Rio Grande, 2009.

[100] SILVA, José Afonso da. Curso de Direito Constitucional Positivo. 29.ed., São Paulo: Malheiros Editores, 2007. p. 105. Apud PEREIRA, Anna Kleine Neves. Bioética, Biodireito e o Princípio da Dignidade da Pessoa Humana. Âmbito Jurídico, XII, nº 64, Rio Grande, 2009.

[101]Um entendimento segundo o qual os direitos fundamentais atuam de forma unilateral na relação entre o cidadão e o Estado acaba por legitimar a idéia de que haveria para o cidadão sempre um espaço livre de qualquer ingerência estatal. A adoção dessa orientação suscitaria problemas de difícil solução tanto no plano teórico, como no plano prático. O próprio campo do Direito Civil está prenhe de conflitos de interesses com repercussão no âmbito dos direitos fundamentais. O benefício concedido a um cidadão configura, não raras vezes, a imposição de restrição a outrem.

Por essa razão, destaca Rüfner que quase todos os direitos privados são referenciáveis a um direito fundamental:

‘Os contratos dos cidadãos e sua interpretação, abstraída a jurisprudência do Tribunal Federal do Trabalho, não despertavam grande interesse. O problema da colisão de direitos fundamentais coloca-se também aqui de forma freqüente: a liberdade de contratar integra os direitos fundamentais de desenvolvimento da personalidade (freie Entfaltung der Persönlichkeit) e de propriedade. Por isso, ela deve ser contemplada como elemento constitucional na avaliação jurídica dos contratos. O estabelecimento de vínculos contratuais com base na autonomia privada relaciona-se, pois, com o exercício de direitos fundamentais. Exatamente na assunção de obrigações contratuais reside uma forma de exercício de direitos fundamentais que limita a liberdade para o futuro. A livre escolha de profissão e o seu livre exercício são concretizados dessa forma. O livre exercício do direito de propriedade consiste também em empregar a propriedade para fins livremente escolhidos. A livre manifestação de opinião e a liberdade de imprensa, a liberdade religião e a liberdade artística não são realizáveis sem a possibilidade de livre assunção de obrigações por parte dos cidadãos. Até mesmo a liberdade de consciência não está isenta de vinculações contratuais.’

[...]

O Tribunal do Trabalho assim justificou o seu entendimento:

‘Em verdade, nem todos, mas uma série de direitos fundamentais destinam-se não apenas a garantir os direitos de liberdade em face do Estado, mas também a estabelecer as bases essenciais da vida social. Isso significa que disposições relacionadas com os direitos fundamentais devem ter aplicação direta nas relações privadas entre os indivíduos. Assim, os acordos de direito privado, os negócios e atos jurídicos não podem contrariar aquilo que se convencionou chamar ordem básica ou ordem pública’.

[...]

Daniel Sarmento, após analisar detalhadamente a jurisprudência do STF e dos demais tribunais pátrios sobre o assunto, observa:

“..., é possível concluir que, mesmo sem entrar na discussão das teses jurídicas sobre a forma de vinculação dos particulares aos direitos fundamentais, a jurisprudência brasileira vem aplicando diretamente os direitos individuais consagrados na Constituição na resolução de litígios privados.” (SARMENTO, Daniel. Direitos Fundamentais e Relações Privadas. Rio de Janeiro: Lumen Iuris, 2004, p.297).” (STF. Recurso extraordinário 201.819-8/RJ – Rel. originária Min. Ellen Gracie, Relator para o acórdão Ministro Gilmar Mendes. Recorrente. DJU 27/10/2006).

[102]Art. Constituem objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil:

I – construir uma sociedade livre, justa e solidária;

[103] MORAES, Maria Celina Bodin de. O Princípio da Solidariedade. In PEIXINHO, Manoel M. et al [orgs.]. Os Princípios da Constituição de 1988. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2001, p. 169.

[104] MIRANDA, Martinho Neves. A Possibilidade Jurídica de Exclusão do Condômino Antissocial. Revista da Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro – EMERJ, nº 49, Rio de Janeiro: EMERJ, 2010.

[105] TJRJ - 0098340-64.2006.8.19.0001 (2008.001.11091) - APELACAO - 1ª Ementa - DES. EDSON VASCONCELOS - Julgamento: 16/04/2008 - DECIMA SETIMA CÂMARA CIVEL. (íntegra em anexo).

[106] TJSP. 513.932.4/3 - Agravo de Instrumento – Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani. Data da publicação: 02/08/2007. Este desembargador posteriormente escreveu um artigo sobre a possibilidade da exclusão: ZULIANI, Ênio Santarelli. O Que Fazer com O Condômino Antissocial Que Não Muda o Comportamento Nocivo.

[107] TJSP – 0003122-32.2010.8.26.0079 – Apelação – Rel. Des. Flavio Abramovici – 2ª Câmara de Direito Privado – Julgamento 27/08/2013. (Inteiro em anexo).

[108] TJSP - 0135761-28.2008.8.26.0000 – Apelação – Rel. Des. Ramon Mateo Junior – 7ª Câmara de Direito Privado – Julgamento em 28/11/2012. (íntegra em anexo).

[109] TJSP - 0081763-09.2012.8.26.0000 – Agravo de Instrumento – Rel. Des. Vito Gugielmi – 6ª Câmara de Direito Privado –Julgamento em 17/02.2012. (íntegra em anexo).

[110] TJRS - 70036235224 - Apelação cível – Rel. Des. Bernadete Coutinho Friedrich - Julgado em 15/07/2010. (integra em anexo).

[111] TJRS - 70032079709 - Apelação Cível – Rel. Des. Glênio José Wasserstein Hekman, - 20ª Vigésima Câmara Cível - Julgado em 16/03/2011. (íntegra em anexo).

[112] TJPR – 957743-1 - Apelação - Rel. Des. Arquelau Araujo Ribas – 10ª Câmara Cível – Julgado em 13/12/2012. (íntegra em anexo).

[113]CONDOMÍNIO. MULTA POR INFRAÇÃO PRATICADA PELO LOCATÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO TITULAR DO DOMÍNIO. - O proprietário do apartamento responde in solidum por fato imputável ao seu locatário, em face da obrigação de vigilância que deve ter o titular de domínio sobre os acontecimentos relacionados com o imóvel de sua propriedade. Recurso especial conhecido e provido.” (STJ - REsp 254520 PR 2000/0033744-7 – Rel. Min. Barros Monteiro – Quarta Turma – Julgado em 17/10/2000).

[114]Ação de cobrança. Condomínio. Multa por infração às regras condominiais. Responsabilidade do locador. O proprietário do imóvel responde por fato imputável ao seu locatário, de modo que o condomínio pode exigir o crédito desse, ressalvado o direito de regresso.” (TJRS - Apelação Cível Nº 70038692141, 20ª Câmara Cível, Rel. Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 13/10/2010).

[115]AÇAO DE COBRANÇA. COTAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, PROMISSÁRIO COMPRADOR OU POSSUIDOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. OBRIGAÇAO PROPTER REM. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. RECURSO NAO CONHECIDO. 1. As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem , ou seja, obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que a origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários. 2. Em virtude das despesas condominiais incidentes sobre o imóvel, pode vir ele a ser penhorado, ainda que gravado como bem de família. 3. O dissídio jurisprudencial não restou demonstrado, ante a ausência de similitude fática entre os acórdãos confrontados. 4. Recurso especial não conhecido.” (STJ - REsp 846187 SP 2006/0096197-4 – Rel. Min. Helio Quaglia Barbosa – Quarta Turma – Julgado em 13/03/2007).

[116] Op. cit., p. 67.

[117] Op. Cit., p. 132.

[118] TJPR - Apelação Cível: AC 499623 PR Apelação Cível - 0049962-3 – Rel. Munir Karam, julgado em 27/10/1992.

[119] TARS - Apelação Cível 183061787, Quarta Câmara Cível, Tribunal de Alçada do RS, Relator: Mário Augusto Ferrari, Julgado em 16/02/1984.

[120] TJRJ - 0001378-95.2010.8.19.0208 – APELACAO - DES. LUCIANO RINALDI - Setima Câmara Civel - Julgamento: 05/02/2014.

[121] TJRJ - Apelação n.º 0012166-02.1999.8.19.0000. Nona Câmara Cível. Rel. Des. PAULO CESAR SALOMÃO. Julgado em 08/02/2000.

[122] TJRJ - 0007979-14.2011.8.19.0037 – APELACAO - DES. MONICA COSTA DI PIERO - Julgamento: 03/10/2012 - OITAVA CÂMARA CIVEL.

[123] STJ - REsp nº 445.863-SP (2002/0080096-0) - Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca - 5ª Turma – julgado em 5/12/2002.

[124] TJPR - AI nº166.896-00-Londrina; Rela. Desa. Dulce Maria Cecconi - 9ª Câm. Cível – julgado em 02/12/2004.

[125] TJRS - A. Interno (art. 557, CPC) nº 70010552016-Porto Alegre - Rel. Des. Vicente Barroco de Vasconcellos - 15ª Câm. Cível – julgado em 16/3/2005.

[126] TJRJ - AI nº 2004.002.15994-RJ - Rel. Des. Nagib Slaibi Filho - 6ª Câm. Cível – julgado em 16/11/2004.

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